祐天寺のファミリー向け賃貸は「町」で決めると損をする。番地まで見て分かった成約価格の差

祐天寺でファミリー向けの賃貸を探すときの結論

祐天寺駅の周辺でファミリー向けの部屋を探すなら、町を選んだ時点で探索を終わらせず、番地まで絞り込んでください。実際に契約が成立した価格で見ると、祐天寺1丁目は町の相場が3,739円/㎡であるのに対し、8番地は3,262円/㎡です。同じ町の中に12.8%の差が実在しています。

この差は、部屋の広さでも駅からの距離でもなく、住所の末尾の数字によって生まれています。ファミリー向けの部屋は単身者向けより面積が大きいため、㎡単価のわずかな差がそのまま毎月の負担額の差として効いてきます。

祐天寺駅に近い町から順に見ると、目黒区祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、上目黒4丁目は祐天寺駅まで535mです。この3つの町はいずれも祐天寺駅の徒歩圏にありますが、後述するとおり間取りごとの成約価格も、番地ごとの単価も、町の中で一様ではありません。

現地に住む宅建士が実感している、祐天寺のファミリー目線でのエリア特性

祐天寺の周辺は、1つの町が複数の駅の徒歩圏に同時に入る構造になっています。祐天寺駅だけを起点に考えると候補が狭くなりますが、中目黒駅・学芸大学駅・池尻大橋駅までの距離も併せて見ると、家族の通勤先と通学先が別方向でも成立する町が見つかります。

具体的には、祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、中目黒駅まで1159m、学芸大学駅まで1076mという位置関係にあります。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m。上目黒4丁目は祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958mです。祐天寺駅を最寄りとしながら、中目黒駅も日常の選択肢に入る町がまとまって存在しています。

学芸大学駅の側へ視線を移すと、中央町2丁目は祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m。五本木3丁目は祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅まで451mです。この2つの町は、祐天寺駅よりも学芸大学駅の方が近い位置にあります。「祐天寺で探している」という起点を保ったまま、実際には2駅を生活の軸にできる範囲が広がっている、というのがこのエリアの構造です。

家族の人数が増えるほど、部屋の条件だけでなく「誰がどの駅を使うか」で住まいの評価は変わります。祐天寺周辺は、その選択肢を町ごとに変えられる場所です。

現役大家として推せるのは、価格の伸び方が町ごとにまったく違うこと

祐天寺周辺は、直近5年間の成約価格の動き方が町によって大きく異なります。上昇が急な町と、落ち着いた推移の町が隣り合っており、後者はファミリー世帯が今から入っていける余地が残っています。

2021年から2026年までの5年間で見ると、祐天寺2丁目は8.0%の上昇、上目黒4丁目は6.7%の上昇にとどまっています。中央町2丁目にいたっては1.8%の上昇で、ほぼ横ばいの推移です。一方で同じ範囲にある上目黒3丁目は32.6%、上目黒2丁目は17.0%、祐天寺1丁目は19.8%と、伸び幅がひと桁違う町もあります。

この差は「どちらが良い町か」という話ではありません。伸びが緩やかな町は、これから住み始める家族にとって条件の取りやすい局面が続いている、という事実を示しています。逆に伸びが大きい町は、すでに評価が織り込まれた後の水準で部屋を探すことになります。

同じ「祐天寺で家族向けの部屋を探す」という行動でも、どの町から見に行くかで出会える条件が変わります。町ごとの推移をあらかじめ把握してから内見の順番を組むと、限られた休日の使い方が変わってきます。

祐天寺駅周辺の「実際の成約価格」で見る家賃比較(ファミリー向け間取り)

以下の数字は、募集中の部屋に付けられた希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。ポータルサイトに並ぶ募集価格は交渉の余地があり、その金額で成約するとは限りません。ここで示すのは「実際にいくらで決まったか」の記録です。

祐天寺駅までの距離が近い順に、ファミリー向けの間取りの成約価格を並べます。

祐天寺2丁目の3DK・3LDK超は、現時点で成約の記録が十分に集まっていないため、実数を示さず収集中としています。

同じ町の中でも、番地によって㎡単価はここまで違う

町ごとの平均だけを見ていると、ここから先は見えません。次の表は、それぞれの町の相場に対して単価が低く出ている番地を、2022年以降の成約から抜き出したものです。

上目黒2丁目32番地の43.5%という差は、同じ町の中の話です。町名と丁目までで検索を終えていると、この番地と、町の相場どおりの番地が、同じ「上目黒2丁目の物件」として一緒に並びます。

なぜこれらの番地の単価が低く出るのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。建物の年数なのか、道路との関係なのか、区画の形なのか、現時点で断定できる材料がないため、ここでは理由を推測せず「事実として番地の間にこれだけの差がある」ことだけをお伝えします。この点は今後掘り下げていきます。

少し視点を変えて、祐天寺のファミリー向け探しをより広い視野で見る

間取りの条件を1つずらすと、同じ予算で部屋数が増えることがあります。祐天寺周辺では、2LDKよりも3DKの方が成約価格が低い町が複数あり、この逆転は珍しいものではありません。

上の表をもう一度見てください。中目黒5丁目は2LDKが218,300円であるのに対し、3DKは130,000円です。中央町2丁目は2LDKが214,300円、3DKが139,100円。上目黒4丁目は2LDKが194,800円、3DKが156,900円。いずれも、部屋数が多い3DKの方が低い価格で決まっています。

ポータルサイトの検索画面で「2LDK以上」という条件を選ぶと、多くの場合その瞬間から2LDK・3LDKが候補の中心になり、3DKという選択肢は視界の端に押しやられます。検索条件の作りが選ばれる間取りを決めてしまい、その結果として需要が集まりにくい間取りが生まれる——ファミリー世帯にとっての余地は、この構造の隙間にあります。ただし、この価格差がどの程度まで建物の年数や設備の違いで説明できるのかは、まだ検証できていません。数字として差が出ていること自体は、上に示したとおりの事実です。

距離の側に視野を広げる方法もあります。祐天寺駅から離れた町にも、番地単位で単価が大きく下がるところがあります。目黒本町2丁目は祐天寺駅まで1716m、学芸大学駅まで954mという位置ですが、22番地は2,701円/㎡で町の相場4,042円/㎡より33.2%低く、3番地も2,778円/㎡で31.3%低い水準です。世田谷区下馬4丁目は祐天寺駅まで1285m、学芸大学駅まで1232mで、7番地が2,708円/㎡と町の相場3,270円/㎡より17.2%低くなっています。

家族で住む部屋は、単身の部屋より面積が大きく、住む期間も長くなります。㎡単価の1割の差が、契約期間全体では相当な金額の差になります。町名と丁目だけで候補を絞る探し方をやめて、番地まで見る。それだけで、同じ祐天寺周辺でも見える選択肢が変わります。

なお、個別の番地についてのご相談窓口は現在準備中です。準備が整い次第、あらためてご案内します。