祐天寺の賃貸1LDKはいくらで決まっているのか|実際の成約価格と、番地ごとの価格差

祐天寺駅周辺の1LDK、結論から

祐天寺駅にもっとも近い祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)の1LDKは、実際の成約価格の平均が154,700円です。駅の反対側にあたる祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m)は159,700円、上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m)は153,300円で、駅至近の3つの町はほぼ同じ水準に並びます。

つまり祐天寺駅の徒歩圏では、「駅に近いほど段階的に上がっていく」という単純な並び方をしていません。駅から少し離れた町のほうが、はっきりと下の水準になります。

• 祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m): 154,700円
• 祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m): 159,700円
• 上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m): 153,300円
• 上目黒2丁目(祐天寺駅まで859m): 160,700円
• 中央町2丁目(祐天寺駅まで878m): 148,900円
• 中目黒5丁目(祐天寺駅まで904m): 149,400円
• 上目黒5丁目(祐天寺駅まで918m): 140,300円
• 上目黒3丁目(祐天寺駅まで954m): 175,800円
• 五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m): 136,700円

いずれも、募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。この記事では、この数字をさらに番地の単位まで分解していきます。

現地に住む宅建士が感じている、祐天寺という街の実感

祐天寺で1LDKを探すときに効いてくるのは、「祐天寺駅だけを見て探すと選択肢を半分捨てることになる」という点です。祐天寺駅の徒歩圏にある町の多くは、中目黒駅または学芸大学駅の徒歩圏にも同時に入っています。

たとえば上目黒2丁目は祐天寺駅まで859m、中目黒駅まで481m。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m。中央町2丁目は祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m。鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213m、学芸大学駅まで262mです。

「祐天寺の物件」として並ばない部屋がある

賃貸ポータルサイトで「祐天寺駅」を選んで検索すると、この重なりが見えなくなります。上目黒3丁目は祐天寺駅まで954m、中目黒駅まで465mですが、多くの読者は中目黒駅の検索結果としてこの町を見ることになり、祐天寺で探している人の画面には出てきません。

祐天寺2丁目のように祐天寺駅まで280m、学芸大学駅まで1076m、中目黒駅まで1159mと3駅に届く町もあります。日常的に使う駅がひとつに固定されない、というのが祐天寺の徒歩圏で暮らす実感に近いところです。

現役大家が見ている、祐天寺で1LDKを選ぶときのポイント

同じ祐天寺の徒歩圏でも、この5年間で成約価格の上がり方はまったく揃っていません。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で+8.0%、中央町2丁目は+1.8%、中目黒5丁目は+3.0%と落ち着いた推移である一方、上目黒3丁目は+32.6%と大きく動いています。

つまり「祐天寺エリアの動き」としてひとまとめに語れる状態にありません。町ごとに、次のように分かれています。

なお中目黒3丁目(祐天寺駅まで1078m)は2020年から2025年の5年間で-3.4%と、この徒歩圏では珍しく下がっている町です。

上がり方が緩やかな町は、今の契約条件がそのまま長く通用しやすい、という見方ができます。逆に大きく上がっている町は、更新のたびに条件が動く可能性を織り込んでおいたほうが安全です。事実として推移が違う、というところまでがデータで言えることで、その先の判断は住む年数によって変わります。

祐天寺の1LDK、「実際の成約価格」で見る家賃比較

ここで扱っているのは、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは現在募集中の希望価格で、そこから交渉が入ることも、そもそも成約に至らないこともあります。両者は別の数字です。

祐天寺駅までの距離順に見た1LDKの成約価格

同じ町の中で、番地によって㎡単価が2割以上ちがう

この表よりも、実際の部屋探しに効くのはこちらです。町名や丁目までで絞り込む探し方では、同じ丁目の中に存在する価格差が平均に溶けて見えなくなります。2022年以降の成約データを番地の単位まで分解すると、次のような差が出ています。

祐天寺1丁目を例にとると、町全体の相場は3739円/㎡ですが、8番地では3262円/㎡で成約しています。同じ町名・同じ丁目の中で、これだけの開きがあるということです。上目黒3丁目の42番地に至っては、町の相場4619円/㎡に対して3371円/㎡で、27.0%の差がついています。

なぜその番地が安いのかは、現時点では特定できていません。 建物の年代なのか、道路との関係なのか、複数の要因が重なっているのか、今のデータからは断定できないため、ここでは理由を書きません。「事実として、同じ丁目の中に27.0%の差が存在する」ということだけを、成約件数とあわせて提示しています。この背景は今後掘り下げていきます。

なお、いずれも複数棟にまたがる成約から算出しています。1棟だけに成約が集中している番地は、その建物1つの条件を町の話にしてしまうため、この表からは除いています。

少し視点を変えて、1LDKという条件のまま選択肢を広げる

1LDKで探している人が見落としやすいのは、「隣の間取り」と「隣の町」の2方向です。祐天寺の徒歩圏では、この2つを見るだけで数万円単位の差が出ます。

1DK・2DKまで含めて見ると価格帯が変わる

同じ町の中で、間取りごとの成約価格を並べると次のようになります。

注目したいのは2DKです。祐天寺2丁目では2DKが152,200円で、1LDKの154,700円を下回っています。上目黒4丁目に至っては2DKが135,700円で、1LDKの153,300円よりはっきりと下の水準です。

1LDKと2DKは、居室が1つか2つかという違いはありますが、総面積では重なる部屋も少なくありません。ポータルサイトの検索条件で「1LDK」だけにチェックを入れると、この価格帯の部屋が最初から表示されなくなります。

駅からの距離を1段だけ緩めたときに現れる選択肢

賃貸ポータルサイトの検索条件は、徒歩5分・10分・15分という刻みで区切られています。この刻みをまたいだ瞬間に、多くの人の検索結果から物件が一斉に消えるため、需要が減って価格が下がります。物件そのものの質が落ちたわけではなく、検索システムの区切り方が価格をつくっているということです。

祐天寺駅を起点にこの区切りの外側を見ると、次のような選択肢があります。

• 上目黒5丁目(祐天寺駅まで918m): 1LDK 140,300円
• 五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m): 1LDK 136,700円 — 学芸大学駅までは451m
• 中央町1丁目(祐天寺駅まで1256m): 1LDK 140,700円
• 下馬4丁目(祐天寺駅まで1285m): 1LDK 140,800円
• 下馬3丁目(祐天寺駅まで1828m): 1LDK 133,600円

五本木3丁目のように、祐天寺駅からは離れていても学芸大学駅まで451mという町もあります。「祐天寺駅の徒歩◯分以内」という一本の条件で切ってしまうと、こうした町は候補に上がりません。

そして前のセクションで見たとおり、この中でも番地によってさらに差があります。町を広げ、間取りを広げ、最後に番地で絞る——この順番で見ていくのが、同じ予算で条件のよい部屋にたどり着く道筋です。

このエリアの物件に関するお問い合わせ窓口は現在準備中です。 番地単位の成約データは、契約が成立するたびに更新しています。祐天寺・中目黒・学芸大学・目黒・池尻大橋の各エリアについて、順次このかたちで公開していきます。