祐天寺の2LDK賃貸は「どの番地か」で数万円変わる|実際の成約価格で見る駅周辺の全体像

祐天寺で2LDKを探すなら、町ではなく「番地」で絞り込む

祐天寺駅の周辺で2LDKを探すなら、見るべきは町名ではなく番地です。同じ町の中でも、番地によって1平米あたりの成約単価が1割から4割違います。この差は物件情報サイトの検索条件では絞り込めないため、知っている人だけが拾える差になっています。

宅建士として毎月このエリアの契約データを見ていて、いちばん再現性があると感じるのがこの点です。たとえば目黒区上目黒2丁目では、町全体の相場が4150円/m2であるのに対し、32番地だけは2345円/m2で成約しています。町の相場より43.5%低い水準です。同じ町名、同じ丁目、同じ最寄り駅でありながら、この差が実際の契約として複数件記録されています。

祐天寺駅の目の前にあたる目黒区祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、隣の目黒区祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462mです。この2つの町は駅からの距離がほとんど変わりません。それでも2LDKの成約価格には差があり、さらに祐天寺1丁目の中を番地で割ると、そこからもう一段の差が出てきます。

この記事では、祐天寺駅から近い順に町を並べたうえで、2LDKの実際の成約価格と、番地ごとの単価差を並べて整理します。

現地の宅建士が実感する、祐天寺という街の性格

祐天寺は、中目黒と学芸大学に挟まれた東急東横線の各駅停車の駅です。街の性格を一言でいえば「隣の2駅の利便性をそのまま使いながら、住宅地としての静かさが残っている」場所で、2LDKで暮らす世帯にとっては現実的な選択肢が多い立地です。

隣駅の機能を借りられる位置関係

祐天寺駅の周辺の町は、祐天寺駅だけを最寄りとして暮らす場所ではありません。一次情報の距離を見ると、目黒区祐天寺1丁目は中目黒駅まで841m、目黒区祐天寺2丁目は中目黒駅まで1159mです。目黒区上目黒4丁目にいたっては、祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958mと、2駅を日常的に使い分けられる位置にあります。

一方で駅の南西側に目を向けると、目黒区中央町2丁目は祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m、目黒区五本木3丁目は祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅まで451mというように、学芸大学駅のほうが近い町も祐天寺駅の徒歩圏に入っています。祐天寺で2LDKを探すという行為は、実質的に「東横線の各駅停車圏の住宅地全体から選ぶ」ことと同じです。

世帯向けの住戸が成立している住宅地

2LDKという条件は、単身向けの物件が中心の駅では選択肢そのものが少なくなります。祐天寺駅周辺の場合、一次情報にある全ての町で2LDKの成約実績が記録されており、間取りの選択肢としてきちんと成立しています。

住んでいる方からは「駅前の商店街で日常の買い物が完結する」「大きな幹線から一本入ると生活音が落ち着く」という声があります。これは口コミとして耳にしている範囲の話で、数値として計測したものではありません。

現役大家として推せる、祐天寺の2LDK探しで効いてくるポイント

祐天寺駅周辺で2LDKを探すときに効いてくるのは、「駅からの近さを一段だけ譲る」と選択肢が一気に増える構造です。祐天寺駅まで280mの町から1285mの町まで、価格帯の異なる町が連続して並んでおり、その間に極端な断絶がありません。

価格の並びが「距離順」になっていない

貸す側として面白いのは、祐天寺駅からの距離と2LDKの成約価格が素直に連動していない点です。祐天寺駅まで535mの目黒区上目黒4丁目は2LDKが194,800円である一方、祐天寺駅まで954mの目黒区上目黒3丁目は257,800円です。駅から遠いほうが高い、という逆転が起きています。

つまり「駅から近い順に高い」という思い込みで探すと、実際の価格の並びとはずれた探し方になります。町ごとの実額を並べてから絞り込むほうが、同じ予算で選べる範囲は広がります。

5年間の推移が町ごとにかなり違う

過去5年の成約価格の動きも、町ごとに揃っていません。目黒区祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で+8.0%、目黒区祐天寺1丁目は同じ期間で+19.8%と、隣り合う町でも上昇幅が倍以上違います。さらに目黒区中央町2丁目は+1.8%とほぼ横ばい、目黒区上目黒3丁目は+32.6%という具合です。目黒区中目黒3丁目にいたっては、2020年から2025年の5年間で-3.4%と下落しています。

この動きの差は、本文中に自動で挿入される各町の折れ線グラフでも確認できます。今から契約する方にとっては、「これまで上がってきた町」と「動いていない町」のどちらを選ぶかという判断材料になります。

祐天寺駅周辺の「実際の成約価格」で見る2LDK家賃比較

以下の数値は、募集中の物件に付いている希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。物件情報サイトに並ぶ金額は交渉の余地がある募集価格で、その金額で成約するとは限りません。ここで扱うのは、契約まで至った実績の記録です。

祐天寺駅から近い順に並べた2LDKの成約価格

祐天寺駅の目の前にあたる目黒区祐天寺2丁目の227,500円に対し、目黒区五本木3丁目は166,500円、目黒区鷹番2丁目は166,200円です。同じ2LDKで、駅からの距離の差はこの範囲に収まっています。

祐天寺1丁目の中で、番地によって単価がこれだけ違う

町名と丁目だけで探していると絶対に見えてこないのが、番地ごとの単価差です。目黒区祐天寺1丁目の場合、町全体の相場は3739円/m2ですが、2022年以降の成約を番地ごとに分けると次のようになります。

• 8番地: 3262円/m2(町の相場より12.8%安い、成約6件・2棟)
• 17番地: 3275円/m2(町の相場より12.4%安い、成約6件・2棟)
• 11番地: 3309円/m2(町の相場より11.5%安い、成約16件・2棟)

いずれも複数棟にまたがる複数件の成約記録があり、たまたま1件だけ安く決まった、という話ではありません。

祐天寺駅の徒歩圏で単価が低く出ている番地

祐天寺駅の徒歩圏にある他の町でも、同じように番地ごとの差が記録されています。

なぜこれらの番地の単価が低く出ているのか、その構造的な理由は現時点では特定できていません。建物の年数なのか、道路との接し方なのか、区画の形なのか、今の手元のデータでは切り分けられないため、ここでは理由を推測せずに「事実としてこれだけの差が記録されている」ことだけをお伝えします。この理由の解明は今後掘り下げていく予定です。

探す側にとって実務的に使えるのは、この番地を物件の住所と突き合わせる使い方です。気になる物件が見つかったとき、その住所の番地がこの表に載っているかどうかを見るだけでも、提示された金額が周辺と比べてどのあたりに位置するのかの見当がつきます。

視点を変えて、同じ予算で選べる間取りまで視野を広げる

2LDKという条件を少しだけ緩めて隣の間取りまで見ると、同じ予算で選べる範囲が変わります。祐天寺駅周辺では、町によっては3DKのほうが2LDKより低い金額で成約している例があり、部屋数を減らさずに予算を下げられる場合があります。

祐天寺1丁目では3DKのほうが2LDKより低い

目黒区祐天寺1丁目の成約価格を間取りごとに並べると、2LDKが206,000円であるのに対し、3DKは200,000円です。部屋数はむしろ1つ多いのに、成約価格は下回っています。2DKは156,200円、1LDKは159,700円で、この2つは2LDKよりもさらに低い水準です。

目黒区祐天寺2丁目の3DKは、成約データが十分に揃っていないため現時点では正確なデータを収集中です。実数がない項目を推測で埋めることはしません。

隣の町まで広げると、間取りの逆転はもっと大きくなる

同じ傾向は周辺の町でも見られます。目黒区上目黒4丁目は2LDKが194,800円、3DKが156,900円で、3DKのほうが低い金額で成約しています。目黒区五本木3丁目も2LDKが166,500円に対して3DKは150,500円、世田谷区下馬4丁目は2LDKが156,200円に対して3DKは144,200円です。

「2LDK」という条件で検索フィルターを固定してしまうと、こうした物件は最初から検索結果に出てきません。物件情報サイトの絞り込みは間取りの表記でそのまま切られるため、実際には条件に合う住戸が、表記の違いだけで視界から消えます。部屋数と予算で考えているのであれば、2LDKと3DKを両方チェックした状態で探すほうが、選べる母数は確実に増えます。

探し方の順番をまとめると

1. 部屋数と予算から、2LDKと3DKの両方を検索対象に入れる
2. 上の表で、祐天寺駅からの距離と成約価格の実額を見て候補の町を決める
3. 候補物件の住所を、番地ごとの単価表と突き合わせる
4. 提示金額が町の相場に対してどの位置かを確認してから、内見に進む

この順番で見ていくと、町名だけで絞り込む探し方では出てこない候補が残ります。

個別の物件についてのご相談窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。