祐天寺の賃貸でペットと暮らすなら、丁目ではなく「番地」で成約価格を見る

祐天寺エリアでペット可の部屋を探すとき、家賃差が最も大きいのは番地

結論から書きます。祐天寺エリアでペットと暮らす部屋を探すとき、家賃の差が最も大きく出るのは町でも丁目でもなく、番地です。実際に契約が成立した価格を番地ごとに集計すると、同じ町の中で1平方メートルあたりの単価が11.3%から43.5%も安い番地が存在します。

先に正直にお伝えしておきます。発掘不動産が持っているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)を町・間取り・番地の単位で集計したデータです。ペット飼育の可否という条件で分けた集計は、現時点では持っていません。 そのため「祐天寺エリアでペット可の物件は何件ある」「ペット可だと家賃がどれだけ変わる」といった数字は、この記事では出しません。持っていないデータを推測で埋めることはしない、というのが当メディアの方針です。

その代わりに出せるものがあります。ペットと暮らせる部屋という条件を付けた瞬間、候補は確実に絞られます。選べる部屋が減れば、家賃の選択肢も同じだけ狭くなります。そのときに効くのが「同じ町の中でも番地によって単価がここまで違う」という事実です。町名や丁目だけで絞り込む探し方をしている限り、この差は視界に入りません。

• 祐天寺駅に最も近い町は目黒区祐天寺2丁目で、駅まで280mです
• 次に近いのが目黒区祐天寺1丁目で、駅まで462mです
• その祐天寺1丁目の中には、町の相場より12.8%安い単価で契約が成立している番地(8番地)があります

宅建士として実感している祐天寺エリアの特性は、「使える駅が1つではない」こと

祐天寺エリアの実感としての特性は、駅の選択肢が1つに固定されないことです。祐天寺駅の徒歩圏にある町の多くが、中目黒駅・学芸大学駅・池尻大橋駅のいずれかにも歩ける位置にあり、通勤や外出の方向によって使い分けができます。

具体的な実測距離は次のとおりです。

• 目黒区祐天寺2丁目: 祐天寺駅まで280m、学芸大学駅まで1076m、中目黒駅まで1159m、池尻大橋駅まで2241m
• 目黒区祐天寺1丁目: 祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m、学芸大学駅まで1436m、池尻大橋駅まで2091m
• 目黒区上目黒4丁目: 祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m、学芸大学駅まで1467m、池尻大橋駅まで1647m
• 目黒区上目黒2丁目: 中目黒駅まで481m、祐天寺駅まで859m、恵比寿駅まで1620m、学芸大学駅まで1828m
• 目黒区中央町2丁目: 学芸大学駅まで480m、祐天寺駅まで878m

この並びを見ると、祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462mですが、中目黒駅にも841mで歩けます。上目黒2丁目にいたっては中目黒駅まで481mで、祐天寺駅の859mより中目黒駅のほうが近い町です。中央町2丁目も同様で、学芸大学駅まで480m、祐天寺駅まで878mという位置関係になります。

ペットと暮らす場合、日常の移動の起点が1つの駅に縛られないことは、住んだあとの生活の自由度に直接効いてきます。どの駅を主に使うかによって、同じ「祐天寺の賃貸」でも候補にすべき町が変わります。

現役大家として推せるのは、価格の動き方が町ごとにはっきり分かれていること

祐天寺エリアで推したいのは、駅からの距離が近い町どうしでも、この5年間の価格の動き方がはっきり分かれている点です。動きの穏やかな町が徒歩圏内に複数あるため、長く住む前提の部屋探しでは選択の幅が生まれます。

実際に契約が成立した価格の推移を町ごとに見ると、次のようになっています。

祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目が+8.0%であるのに対し、駅まで462mの祐天寺1丁目は+19.8%です。駅に近いほうが上がっている、という単純な関係にはなっていません。学芸大学駅まで480m・祐天寺駅まで878mの中央町2丁目は+1.8%で、この5年間ほぼ横ばいのまま推移してきました。

ペットと暮らせる部屋という条件は、退去のたびに探し直すのが簡単な条件ではありません。だからこそ、腰を据えて住める町を選ぶ意味が他の条件よりも大きくなります。価格の推移が穏やかな町が徒歩圏に複数あることは、この条件で探す方にとって現実的な支えになります。

祐天寺エリアの「実際の成約価格」で見る、間取り別の家賃比較

祐天寺駅の徒歩圏では、間取りが同じでも町によって成約価格が異なります。ここで示すのは募集価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは現在募集中の希望価格で、交渉の余地があり、その価格で成約するとは限りません。以下は「実際にその金額で決まった」記録の平均値です。

1Kで見ると、祐天寺2丁目は82500円、祐天寺1丁目は76900円、中目黒5丁目は76300円です。2DKでは中目黒5丁目が117600円、祐天寺1丁目が156200円と、間取りによって町の順位が入れ替わります。「駅に近い町ほど一律に価格が上がる」という思い込みで探すと、この入れ替わりを見落とします。

同じ町の中で、番地によって単価がここまで違う

ここからが、丁目という粒度では絶対に見えない部分です。2022年以降に成約した記録を番地ごとに集計すると、町の平均単価より明確に安い番地が浮かび上がります。

上目黒2丁目の32番地は、町の平均が1平方メートルあたり4150円であるのに対して2345円で、43.5%安い水準で7件の契約が成立しています。祐天寺1丁目の11番地は16件の成約があり、町の相場より11.5%安い状態が続いています。

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。 建物の年代なのか、道路との関係なのか、区画の形なのか、現時点で断定できる材料がないため、理由の推測は書きません。今わかっているのは「事実として番地の間にこれだけの差がある」ということだけです。この理由の解明は、今後掘り下げていきます。

視野を広げる:祐天寺駅を軸に保ったまま、番地の選択肢を増やす

ペットと暮らせる部屋という条件で候補が足りないときは、祐天寺駅という軸を保ったまま、学芸大学駅も使える町まで探索の範囲を広げる方法があります。祐天寺駅からは離れますが、その分だけ町の相場より安い番地の選択肢が増えます。

祐天寺駅の徒歩圏に含まれる町のうち、学芸大学駅にも歩ける町の実測距離と、その町で見つかっている番地は次のとおりです。

目黒区目黒本町2丁目は祐天寺駅まで1716m、学芸大学駅まで954mの位置にあります。この町の22番地は町の平均が1平方メートルあたり4042円であるのに対して2701円、33.2%安い水準で11件の契約が成立しています。3番地も2778円で31.3%安く、こちらは18件の成約記録があります。

目黒区鷹番2丁目は学芸大学駅まで262mという駅至近の町ですが、その中の5番地は町の相場より16.6%安い単価で12件の契約が成立しています。駅からの近さを一切犠牲にせずに、単価の低い番地を選べる余地があるということです。

ペット可という条件で候補が枯れたとき、多くの方は間取りを妥協するか、駅からの距離を諦めるか、家賃の上限を上げます。しかしその前に、探す範囲を「町」から「番地」へ切り替える余地が残っています。同じ町の中で1平方メートルあたりの単価が10%以上違う番地が実在する以上、番地を指定して探すこと自体が有効な工夫になります。

この記事のデータについて

• 家賃の数値は、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。募集中の希望価格ではありません
• 駅までの距離は実測値です
• 番地ごとの単価は2022年以降に成約した記録の集計で、成約件数と棟数を併記しています
• ペット飼育の可否による条件別の集計は、現時点では保有していません。判明し次第、この記事に反映します

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