祐天寺の賃貸でオートロックを探すなら、先に「番地」を見てほしい理由

祐天寺でオートロック付きの賃貸を探すとき、最初に押さえるべきこと

結論から書きます。オートロックという条件は物件ページを見れば誰でも絞り込めますが、その条件を満たす部屋が「祐天寺のどの番地にあるか」で、支払う金額は大きく変わります。私たちが持っているのは、その番地ごとの価格差のデータです。

はじめに正直にお伝えしておきたいことがあります。私たちが集めているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)の記録です。そこには間取り・面積・住所は残っていますが、その建物にオートロックが付いていたかどうかという設備の記録は、現時点では持っていません。ですから「祐天寺はオートロック物件が何%」といった数字を、この記事では出しません。持っていない数字を、それらしく書くことはしないと決めています。

代わりに差し出せるものがあります。オートロックという条件で物件を絞り込んだあと、必ず突き当たる「で、いくらなのか」という問いに対して、募集中の希望価格ではなく実際に決まった金額でお答えできます。そしてその金額は、同じ丁目の中でも番地によってはっきり違います。

祐天寺駅にいちばん近いのは目黒区祐天寺2丁目で、駅まで280mです。次いで祐天寺1丁目が462m、上目黒4丁目が535m。この3つの町だけを見ても、後述するように成約価格の水準は一様ではありません。

現地に住む宅建士が感じている、祐天寺という街の性格

祐天寺は、隣の中目黒・学芸大学という2つの人気駅に挟まれながら、駅前が過度に賑やかにならない位置にあります。落ち着いた住宅地の中に、日常の買い物と食事が徒歩で完結する商店が並ぶ、生活の密度が高い街です。

この「挟まれている」という立地は、部屋探しの実感として2つの意味を持ちます。

ひとつは、行き先の選択肢が多いこと。祐天寺2丁目に住めば、祐天寺駅まで280m、中目黒駅まで1159m、学芸大学駅まで1076m、池尻大橋駅まで2241mです。1つの住所から複数の駅を使い分けられるので、勤務先や生活圏が変わっても引っ越さずに済む余地があります。

もうひとつは、価格の性格です。祐天寺1丁目は中目黒駅まで841mと、中目黒の徒歩圏に入ります。中目黒の駅前にあたる上目黒1丁目は中目黒駅まで313mで、1Rの成約価格が110,600円。これに対して祐天寺1丁目の1Rは77,100円です。同じ中目黒の徒歩圏にありながら、この開きがあります。

オートロックのような設備条件は、多くの場合そのまま賃料に乗ってきます。だからこそ、設備で予算が上振れする分を、住所の選び方で吸収できるかどうかが実務上の勝負どころになります。

現役大家の目線で見た、祐天寺の推せるところ

祐天寺の強みは、駅からの距離を犠牲にせずに価格の選択肢を作れることです。駅から離れなければ安くならない街とは、事情が少し違います。

大家として物件を見ていると、「駅からの距離が同じなのに、賃料の付き方が違う」という現象に頻繁に出会います。祐天寺の周辺は、その傾向がデータでもはっきり出ている場所です。

• 祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)の1Kは82,500円、1DKは101,900円
• 上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m)の1Kは85,500円、1DKは103,800円
• 中央町2丁目(祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m)の1Kは81,700円、1DKは97,200円

中央町2丁目は祐天寺駅からは離れますが、学芸大学駅までは480mです。「祐天寺で探していたが、条件に合う部屋が見つからない」というときに、駅を1つ広げるだけで価格の景色が変わります。

値動きの方向も町ごとに違います。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で+8.0%。同じ期間に祐天寺1丁目は+19.8%と、隣り合う町でも上がり方が揃っていません。街全体が同じ速度で動いているわけではない、ということです。

祐天寺エリアの実際の成約価格で見る家賃比較

祐天寺駅の徒歩圏では、1Rは祐天寺2丁目の72,900円から上目黒3丁目の94,300円まで、間取りが同じでも町によって水準が違います。以下の数字はすべて、募集中の希望価格ではなく実際に契約が成立した価格の平均です。

賃貸ポータルサイトに並んでいるのは、大家側が「この金額で借りてほしい」と提示している募集価格です。交渉の余地があり、その金額で決まるとは限りません。一方で下の表は、実際に契約書に書かれた金額の平均です。同じ「相場」という言葉で語られていても、意味が違います。

表を見ると、駅から近い順に高くなるわけではないことが分かります。祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1Rが72,900円、954m離れた上目黒3丁目の1Rが94,300円。距離と価格は素直な比例関係になっていません。

そして、ここからが私たちが本当に出したい数字です。同じ町の中でも、番地によって㎡単価が違います。

これらは2022年以降の成約から集計した数字です。上目黒2丁目32番地は、同じ上目黒2丁目の中で㎡単価が43.5%安い水準になっています。同じ町名・同じ丁目の中で、これだけの差があるということです。

なぜその番地が安いのかは、現時点では特定できていません。 建物の築年数なのか、道路付けなのか、たまたま集計対象の物件がそうだったのか、私たちはまだ答えを持っていません。理由を推測で埋めることはせず、事実として差があることだけをお伝えします。この「なぜ」は今後掘り下げていく課題です。

オートロックという条件を保ったまま、探す粒度を番地まで下げる

オートロック付きで予算に合う部屋が見つからないときの打ち手は、条件を諦めることではなく、探す場所の粒度を細かくすることです。番地まで下げると、設備条件を維持したまま価格の選択肢が増える可能性があります。

一般的な物件検索は、駅と町名、そして設備のチェックボックスで絞り込む設計になっています。この探し方では、同じ町名の中に上で見たような価格差があっても、検索結果の中で見分けがつきません。オートロックにチェックを入れて予算の上限を設定すると、割安な番地にある物件も、割高な番地にある物件も、同じ一覧に混ざって出てきます。

そこで、探す順番を入れ替えてみることを提案します。

1. まず設備条件(オートロック)で絞り込む
2. 出てきた候補の住所を、丁目ではなく番地まで見る
3. 上の表にある番地に該当する物件があれば、それは同じ町の中で価格が抑えられている場所に建っている

祐天寺駅の徒歩圏で候補が出尽くしたと感じたら、駅の範囲を広げる手もあります。中央町2丁目は学芸大学駅まで480m、五本木3丁目は学芸大学駅まで451m。祐天寺駅からはそれぞれ878m・1111mですが、学芸大学駅を使う前提なら十分に駅近です。世田谷区下馬4丁目まで視野を広げれば、祐天寺駅まで1285mで1Rが71,800円、1Kが74,200円という水準になります。

私たちが持っているデータは、番地ごとに契約が成立した価格の記録です。設備の有無までは追えていませんが、「その住所で、実際にいくらで決まっているか」については、募集価格よりも確かな数字をお出しできます。オートロックという譲れない条件があるなら、なおさら価格の側で無駄を削る余地を知っておく価値があると考えています。

なお、番地単位のデータが揃っていない町、集計対象の成約が1棟に偏っていて番地の特徴として語れない町もあります。そうした町については、この記事では番地の話をしていません。データが無いところに数字を作ることはしない、というのが私たちの方針です。