祐天寺で一人暮らし向けのアパートを探すなら|同じ町の中で㎡単価が2割違う「番地」から選ぶ

祐天寺の一人暮らし、結論から:町で絞るのをやめて、番地まで下ろす

祐天寺駅周辺で単身向けの部屋を探すなら、町名で候補を絞り込む手前で、番地ごとの成約単価を見てください。同じ町の中でも、番地によって1㎡あたりの成約単価に2割前後の差が実際に出ています。町名だけで足切りすると、この差はまるごと見えません。

賃貸情報サイトの検索条件は「町名」「駅徒歩」「間取り」「家賃上限」の4つで組み立てられていて、それより細かい住所の粒度は選択肢に用意されていません。つまり、多くの人が同じ4条件で同じ母集団を眺めている状態です。私たちが扱っているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)を番地まで分解した記録で、この4条件からは原理的にこぼれ落ちる差を拾えます。

祐天寺駅から近い順に並べると、目黒区祐天寺2丁目が祐天寺駅まで280m、祐天寺1丁目が462m、上目黒4丁目が535mと続きます。この3町だけを見ても、単身向けの成約価格と番地単位の割安幅は同じ動き方をしていません。

一点だけ先に正直に書いておきます。 このデータは建物の構造や種別(アパート・マンション)で分けた集計ではありません。扱っているのは単身向けの間取り(1R・1K・1DK)の成約価格と、番地ごとの㎡単価です。「アパートだけの相場」を切り出す裏付けは現時点で持っていないため、本記事では建物種別ごとの断定は行わず、単身向け間取りの実績としてお読みください。

現地の宅建士が見ている、祐天寺の単身向けエリア特性

祐天寺駅の単身向け市場は、駅からの距離よりも「どの町のどの番地か」で価格の動き方が分かれます。駅まで280mの祐天寺2丁目と、918mの上目黒5丁目で、1Rの成約価格は72,900円と75,600円。距離差ほどには開いていません。

順に見ていきます。

• 祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m) — 1Rが72,900円、1Kが82,500円。駅至近でありながら1Rの水準はこのエリアで最も落ち着いた部類に入ります。学芸大学駅まで1076m、中目黒駅まで1159mで、3駅を使い分けられる位置です
• 祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m) — 1Kが76,900円で、1R(77,100円)とほぼ並びます。1Rと1Kの価格が逆転に近い形で接近している町は珍しく、間取りの条件を1段上げても支払額がほとんど変わらない可能性があります
• 上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m) — 1Rが77,900円、1Kが85,500円。中目黒駅まで958m、池尻大橋駅まで1647mで、祐天寺と中目黒の間に位置します
• 中央町2丁目(祐天寺駅まで878m) — 1Rが74,900円、1DKが97,200円。学芸大学駅までは480mと、実質的に学芸大学駅の徒歩圏でもあります
• 中目黒5丁目(祐天寺駅まで904m) — 1Kが76,300円、1DKが92,800円。1DKの水準はこの一帯で最も落ち着いています

事実と解釈を分けておきます。ここまでの金額はすべて実際に契約が成立した価格の平均という客観的な記録です。一方、「1Rと1Kが接近している町は間取りを上げる余地がある」という読み方は、その記録に対する解釈です。

現役大家の視点で、祐天寺の単身向け市場が推せる理由

祐天寺の単身向け市場で推せるのは、価格の上がり方が町ごとにはっきり違い、まだ落ち着いている町が徒歩圏内に残っている点です。5年間の変化率で見ると、祐天寺2丁目は+8.0%、中央町2丁目は+1.8%、中目黒5丁目は+3.0%で、隣接しながら上昇ペースがまったく揃っていません。

同じ祐天寺という地名の中でも、祐天寺1丁目は+19.8%、祐天寺2丁目は+8.0%と差があります。上目黒4丁目の+6.7%、上目黒5丁目の+15.7%も同様です。街全体が一様に動いているのではなく、町単位でも別々の値動きをしている、というのがこの一帯の実像です。

単身で借りる側にとって、これは探し方を変える材料になります。上昇の緩やかな町(中央町2丁目・中目黒5丁目)を先に見るか、上昇が続いている町(祐天寺1丁目・上目黒5丁目)を需要の裏返しとして見るか。どちらを選ぶかで、見るべき町の順番が入れ替わります。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較と、番地単位の割安

祐天寺駅の徒歩圏で単身向けの部屋を比べるなら、募集価格ではなく成約価格で比べてください。SUUMOやHOME’Sに並ぶのは現在募集中の希望価格で、交渉の余地があり、その金額で契約が成立するとは限りません。以下は実際に契約が成立した価格の平均です。

そして、ここからが町名では絶対に出てこない部分です。上の表と同じ実績を番地まで分解すると、同じ町の中に次のような差が出ています。

祐天寺1丁目:町の相場は3,739円/㎡、そこから1割以上下がる番地が3つ

• 8番地 — 3,262円/㎡(町の相場より12.8%安い、成約6件・2棟)
• 17番地 — 3,275円/㎡(町の相場より12.4%安い、成約6件・2棟)
• 11番地 — 3,309円/㎡(町の相場より11.5%安い、成約16件・2棟)

上目黒4丁目:町の相場は3,916円/㎡、21番地だけが2割近く下

• 21番地 — 3,146円/㎡(町の相場より19.7%安い、成約21件・4棟)。成約21件・4棟と件数が多く、たまたま1件が安かったという性質の数字ではありません

中央町2丁目:町の相場は3,665円/㎡

• 23番地 — 2,814円/㎡(町の相場より23.2%安い、成約6件・3棟)
• 30番地 — 3,250円/㎡(町の相場より11.3%安い、成約21件・5棟)

上目黒2丁目:町の相場は4,150円/㎡、最大で4割を超える差

• 32番地 — 2,345円/㎡(町の相場より43.5%安い、成約7件・2棟)
• 21番地 — 3,409円/㎡(町の相場より17.9%安い、成約5件・2棟)
• 25番地 — 3,514円/㎡(町の相場より15.3%安い、成約6件・3棟)

上目黒2丁目は1Rの成約価格が91,400円と、この一帯では上の方に位置する町です。それでも町の中を分解すると、相場より43.5%低い水準で契約が成立している番地があります。「上目黒2丁目は予算に合わない」と町名で外していると、この番地には一生たどり着きません。

なぜその番地が安いのかは、現時点では特定できていません。 建物の築年や向き、接道など複数の要因が考えられますが、憶測で理由を書くことはしません。今わかっているのは「事実として番地間にこれだけ差がある」という一点で、理由の特定は今後掘り下げていきます。

視野を広げる:検索条件の刻み目の外側に、単身向けの選択肢が残っている

祐天寺駅の徒歩圏で条件が合わないときは、賃貸情報サイトの検索条件の刻み目の外側まで範囲を広げてみてください。ポータルの駅徒歩フィルターは5分・10分・15分という刻みになっているため、16分になった瞬間に多くの人の検索結果から物件が一斉に消えます。需要が届かない分、価格が落ち着きやすい帯です。

これは物件の質の問題ではなく、業界の検索システムの側にある構造的な盲点です。そして、この帯にこそ単身向けの選択肢が残っています。

目黒本町1丁目の1Rは65,400円、1DKは75,000円で、駅徒歩圏の1Kより落ち着いた水準です。学芸大学駅までは1089mで、祐天寺駅一本に絞らなければ通勤経路の選択肢も残ります。下馬3丁目の1DKも77,800円です。

この帯にも番地単位の差があります。

• 目黒本町2丁目(町の相場は4,042円/㎡) — 22番地が2,701円/㎡(町の相場より33.2%安い、成約11件・5棟)、3番地が2,778円/㎡(町の相場より31.3%安い、成約18件・2棟)
• 下馬4丁目(町の相場は3,270円/㎡) — 7番地が2,708円/㎡(町の相場より17.2%安い、成約7件・2棟)
• 下馬3丁目(町の相場は3,527円/㎡) — 24番地が3,078円/㎡(町の相場より12.7%安い、成約8件・3棟)

目黒本町2丁目は、1Rの成約価格(97,100円)だけを見れば駅徒歩圏の町より上に位置します。それでも22番地・3番地は町の相場より3割以上低い水準です。町名や丁目という粒度で足切りをすると、こういう番地は候補にすら上がりません。

祐天寺駅周辺で一人暮らしの部屋を探すときは、「どの町か」を決める前に「その町のどの番地か」まで下ろす。それが、同じ予算で選べる部屋の数を増やす一番確実な手順です。番地単位の成約価格データは、私たちが継続して集めて更新しています。個別の相談窓口は現在準備中です。