祐天寺の3LDK賃貸は「町」ではなく「番地」で決まる｜実際の成約価格で見る選び方

祐天寺で3LDKを探すときの結論

宅建士として先に結論をお伝えします。祐天寺エリアで3LDKを探すなら、町の名前で候補を絞るより先に、同じ町の中のどの番地かを見てください。実際に契約が成立した価格を番地ごとに集計すると、同じ町でも1平方メートルあたりの単価が1割から4割ちがう番地が実在します。

祐天寺駅の周辺で、3LDK以上の住戸について実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均を、駅までの距離が近い順に並べると次のようになります。金額は募集中の希望価格ではなく、契約が成立した実績の平均です。

この表から読み取れる事実は3つです。

• 駅に最も近い祐天寺2丁目は、3LDK以上と3DKの成約実績がまだ集まっておらず、現時点では数値を出せません(データ収集中)
• 駅からの距離と3LDK以上の価格は、きれいな比例関係になっていない。祐天寺駅まで535mの上目黒4丁目(255,300円)より、954mの上目黒3丁目(345,000円)の方が平均は上に来ます
• 同じ町の中でも、番地によって1平方メートルあたりの単価は大きく分かれます(第4セクションで番地ごとの実数を掲載します)

つまり「祐天寺の3LDKはいくらか」という問いに、町の名前だけで答えても実務の役には立ちません。番地まで降りて初めて、探す価値のある差が見えてきます。

現地住民の宅建士が実感する、祐天寺エリアの特性

祐天寺エリアの特性は、駅を1つに決めなくてよいことです。祐天寺駅の周辺には、中目黒駅や学芸大学駅にも歩ける町が並んでいます。3LDKのように住む年数が長くなりやすい間取りでは、この「使える駅が複数ある」という条件が日々の通勤・通学の選択肢を広げます。

実測した距離で見ると、複数の駅を同時に使える町がはっきり分かります。

• 目黒区祐天寺1丁目 — 祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m。2つの駅を日常的に使い分けられる位置です
• 目黒区上目黒4丁目 — 祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m。祐天寺駅側を主に使いつつ、中目黒駅も歩ける範囲に入ります
• 目黒区上目黒2丁目 — 中目黒駅まで481m、祐天寺駅まで859m。こちらは中目黒駅の方が近く、祐天寺駅が第2の選択肢になります
• 目黒区中央町2丁目 — 祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m。学芸大学駅側の生活圏に軸足を置きながら、祐天寺駅も使えます
• 目黒区鷹番2丁目 — 学芸大学駅まで262m、祐天寺駅まで1213m。学芸大学駅のすぐ近くという性格の町です

3LDKを探す方は、単身向けの住戸を探す方より長く住むことが多く、家族の予定が途中で変わることもあります。祐天寺駅だけを条件に検索していると、上の中央町2丁目や鷹番2丁目のように「祐天寺駅にも歩けるが、別の駅がもっと近い」町が候補から丸ごと外れます。エリアの選択肢を最初から狭めないことが、この地域で広い住戸を探すときの最初の工夫です。

なお、住戸の設備条件(オートロックの有無など)は建物ごとに異なります。当メディアでは建物単位の設備データを別途整理している最中で、記事として出せる段階になりましたら改めてお伝えします。

現役大家が推せる、祐天寺エリアのポイント

祐天寺エリアで最も推せるのは、成約価格が数年かけて着実に積み上がっている一方で、その伸び方が町によって大きく違うことです。伸び方の差は、そのまま「まだ手が届く町がどこか」という情報になります。

実際に契約が成立した価格の推移を町ごとに見ると、直近5年間の変化率はこれだけ分かれています。

• 目黒区祐天寺1丁目: 2021年から2026年までの5年間で+19.8%。駅に近い町として、しっかりと上昇が続いています
• 目黒区上目黒2丁目: 同じ5年間で+17.0%。中目黒駅に近い立地が評価されている形です
• 目黒区上目黒4丁目: 同じ5年間で+6.7%。祐天寺駅まで535mという位置にありながら、上昇は穏やかに推移しています
• 目黒区中央町2丁目: 同じ5年間で+1.8%。今回取り上げた町の中では、最も落ち着いた動き方をしています

3LDKを探す立場から見ると、上目黒4丁目と中央町2丁目の動きは注目に値します。駅からの距離という条件では祐天寺1丁目と大きく変わらない位置にありながら、価格の上がり方はゆるやかです。広い住戸ほど総額が大きくなるため、この差は暮らしの予算に直接効いてきます。

大家の立場で付け加えると、この地域は空室が長く残る場所ではありません。条件の合う住戸が出たときに動けるよう、探す前に候補の番地まで決めておくと判断が速くなります。次のセクションで、その番地の実数をお見せします。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る、番地単位の家賃比較

ここが本題です。当メディアが出している金額は、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは現在募集中の希望価格で、値段の交渉が入る余地があり、その金額で契約が成立するとは限りません。契約実績の平均は、実際に支払われた金額そのものです。

そして契約実績を番地ごとに集計すると、同じ町の中でこれだけの差が出ます。数字は1平方メートルあたりの単価(2022年以降の実績)です。

3LDKのように面積が大きい住戸ほど、1平方メートルあたりの単価の差が総額に効いてきます。同じ祐天寺1丁目という住所でも、8番地・17番地・11番地はいずれも町の相場より1割以上低い単価で契約が成立しています。祐天寺駅まで462mという条件は変えずに、この3つの番地を含む建物を探すという進め方ができます。

上目黒2丁目の32番地は、町の相場より43.5%低い単価です。町の名前だけで「上目黒2丁目は候補から外そう」と判断していたら、この番地には一生たどり着けません。

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。 建物の年数によるものか、道路との位置関係によるものか、あるいは別の要因なのか、現時点では断定できるだけの材料がありません。理由を推測で埋めることはせず、「事実として番地の間にこれだけの差がある」という点だけをお伝えします。この理由の解明は、当メディアが今後掘り下げていく課題です。

なお、成約件数と棟数を併記しているのは、少ない件数の偶然を「その番地の性格」と読み違えないためです。上目黒4丁目21番地の21件・4棟のように、複数の建物で件数が積み上がっている番地ほど、数値は安定して読めます。

少し視野を広げる：3LDKにこだわらない、という選び方

3LDKという条件を少しだけ緩めると、駅により近い町が候補に戻ってきます。祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目は3LDK以上の実績がまだ集まっていませんが、2LDKであれば契約実績の平均が出ています。

祐天寺駅の近くで、2LDKと3LDK以上を並べて見ると次のようになります。

ここで目を引くのが中央町2丁目です。2LDKの平均が214,300円、3LDK以上の平均が208,600円と、区分の上下が逆転しています。部屋数が多い方が必ず総額も上がる、という思い込みは、契約実績の前では成立しません。祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480mというこの町では、3LDK以上を探す方が結果的に条件に合う可能性があります。

もう一段視野を広げるなら、駅からの距離を少し譲る選択肢もあります。祐天寺駅まで1716mの目黒本町2丁目では、22番地が2701円/㎡(町の相場4042円/㎡より33.2%安い、成約11件・5棟)、3番地が2778円/㎡(31.3%安い、成約18件・2棟)という実績です。祐天寺駅まで1866mの下目黒5丁目では、22番地が2601円/㎡(町の相場3253円/㎡より20.1%安い、成約6件・2棟)となっています。いずれも町の相場より3割前後低い単価で契約が成立している番地です。

町の名前や丁目という粒度だけで絞り込む探し方では、こうした番地は最後まで表に出てきません。当メディアが出せるのは、この番地という粒度の事実です。3LDKという条件を軸に置いたまま、駅・間取り・番地のどれを動かすかを決めていくのが、この地域で納得のいく住まいを見つける現実的な進め方だと考えます。

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