祐天寺の賃貸1Rは「番地」で選ぶ。成約価格の実績で見る、同じ町の中の価格差

祐天寺の賃貸1R、結論から

祐天寺駅の周辺で1Rを探すなら、町を選ぶ段階で止まらず、番地まで踏み込んでください。実際に契約が成立した価格を㎡単価で見ると、同じ町の中でも番地によって10%台から20%台の差が出ています。町の名前だけで絞り込む探し方では、この差は最後まで見えません。

祐天寺駅までの距離が最も近い目黒区祐天寺2丁目(280m)の1Rは、成約価格の平均で72900円です。駅の反対側に目を移すと、目黒区上目黒2丁目(859m)は91400円、目黒区上目黒3丁目(954m)は94300円となっており、駅からの距離が近い順に安くなるわけではないことが分かります。

宅建士として日々成約データを見ていて感じるのは、単身者向けの1Rほど「町の平均」が当てにならないという点です。1棟のマンションの供給量が町全体の平均を動かしてしまうため、町単位の数字は物件選びの精度としては粗すぎます。この記事では、祐天寺駅から徒歩圏にある町の1Rの成約価格を距離順に並べたうえで、番地単位でどれだけの差が出ているかまで踏み込みます。

現地に住む宅建士が実感している、祐天寺というエリアの特性

祐天寺は、中目黒・恵比寿の生活圏に接しながら、住宅地としての落ち着きが残っている場所です。駅を挟んで目黒区祐天寺1丁目・2丁目、目黒区上目黒4丁目が広がり、いずれも駅のすぐ周りに位置しています。

祐天寺駅までの距離が近い順に町を並べると、次のようになります。

• 目黒区祐天寺2丁目: 祐天寺駅まで280m
• 目黒区祐天寺1丁目: 祐天寺駅まで462m
• 目黒区上目黒4丁目: 祐天寺駅まで535m
• 目黒区上目黒2丁目: 祐天寺駅まで859m
• 目黒区中央町2丁目: 祐天寺駅まで878m
• 目黒区中目黒5丁目: 祐天寺駅まで904m
• 目黒区上目黒5丁目: 祐天寺駅まで918m
• 目黒区上目黒3丁目: 祐天寺駅まで954m

この並びで注目したいのは、祐天寺駅の徒歩圏に入る町が、必ずしも祐天寺駅だけを使う町ではないという点です。目黒区祐天寺1丁目は中目黒駅まで841m、目黒区上目黒4丁目は中目黒駅まで958m、目黒区上目黒2丁目は中目黒駅まで481mという位置関係にあり、東急東横線の2駅を日常的に使い分けられます。目黒区中央町2丁目は学芸大学駅まで480m、目黒区五本木3丁目は学芸大学駅まで451mで、こちらは学芸大学駅側の生活圏に寄ります。

単身者の暮らしという視点で見ると、この「2駅使える」構造は通勤経路の選択肢がそのまま増えるということです。町名だけを見て検索していると、この重なりに気づかないまま候補を落としてしまいます。

現役大家が太鼓判、単身者にとっての祐天寺の推せるところ

祐天寺の1Rを推せる理由は、駅からの近さと成約価格の水準が両立している点にあります。祐天寺駅まで280mの目黒区祐天寺2丁目で1Rが72900円、祐天寺駅まで535mの目黒区上目黒4丁目で77900円という水準は、東急東横線で中目黒・渋谷方面へ直結する立地としては経済的なバランスが取れています。

大家として物件を持っている立場から見ると、祐天寺は価格の動き方が町ごとにはっきり分かれるエリアです。目黒区祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で+8.0%、目黒区上目黒4丁目は同じ5年間で+6.7%、目黒区中央町2丁目は+1.8%と、上昇はしているものの緩やかな推移です。一方で目黒区祐天寺1丁目は同じ5年間で+19.8%、目黒区上目黒2丁目は+17.0%と、上がり方の傾きがはっきり違います。

同じ駅を使う徒歩圏の中で、5年間の推移がここまで割れること自体が、単身者にとっては判断材料になります。緩やかに推移している町は、更新のたびに条件が大きく動く可能性が相対的に低いという読み方ができるためです。

なお、この記事で扱う数字はすべて実際に契約が成立した価格の平均であり、募集中の希望価格ではありません。この違いについては次のセクションで説明します。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

祐天寺駅の徒歩圏で1Rの成約価格が最も低い水準にあるのは、目黒区目黒本町1丁目の65400円(祐天寺駅まで1565m)、世田谷区下馬3丁目の71400円(祐天寺駅まで1828m)、世田谷区下馬4丁目の71800円(祐天寺駅まで1285m)です。駅に最も近い目黒区祐天寺2丁目(280m)の72900円と並べると、距離と価格が単純な比例関係にないことが分かります。

成約価格と募集価格は別の数字です

はじめに、この記事の数字の出どころをはっきりさせておきます。大手の賃貸ポータルサイトが掲載しているのは、これから借り手を探す物件の「募集価格」です。募集価格は交渉の余地があり、その金額で契約が成立するとは限りません。対してこの記事の数字は、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。借り手と貸し手の合意が実際に成立した金額なので、予算を組むときの基準としてはこちらのほうが実態に近いものになります。

祐天寺駅までの距離順に見る、1Rの成約価格

同じ町の中で、番地によってこれだけ差がある

ここからが、この記事の本題です。上の表は町ごとの平均ですが、実際の成約データを番地まで分解すると、同じ町の中で㎡単価に無視できない差が出ています。

祐天寺駅に最も近い側では、目黒区祐天寺1丁目が分かりやすい例です。この町の㎡単価は3739円/㎡(2022年以降の成約)ですが、番地ごとに見ると次のようになります。

同じことが、祐天寺駅の徒歩圏の他の町でも起きています。

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由は現時点では特定できていません。 建物の年数なのか、道路付けなのか、周辺環境なのか、あるいは複数の要因が重なっているのか、断定できるだけの材料がまだ揃っていないためです。ここで分かっているのは「事実として番地の間にこれだけの差がある」ということだけで、理由の部分は今後掘り下げていきます。

なお、祐天寺駅に最も近い目黒区祐天寺2丁目については、現時点で番地単位の差として提示できるデータが揃っていません。データが揃い次第、この記事に追記します。

少し視点を変えて、祐天寺の1R探しを広い視野で見る

祐天寺の1Rで予算が合わないと感じたときは、駅からの距離を諦める前に、探し方の枠組みそのものを疑ってみてください。賃貸ポータルサイトの検索条件は、駅からの所要時間を一定の刻みで区切る作りになっています。その刻みをひとつ超えた物件は、検索結果から一斉に消えます。

これは物件の良し悪しとは関係のない、検索システムの区切り方の問題です。実際にはわずかな距離の違いでしかない2つの物件が、検索の刻みをまたいだというだけで、見える物件と見えない物件に分かれます。借りる人が減れば、その分だけ価格は落ち着きます。掘り出し物が生まれる仕組みは、物件側ではなく検索する側の仕組みにあります。

この構造を踏まえて、祐天寺駅を使える範囲で視野を広げると、1Rの成約価格には次のような選択肢が見えてきます。

• 目黒区目黒本町1丁目: 祐天寺駅まで1565m、1Rの成約価格は65400円。学芸大学駅まで1089m。2021年から2026年の5年間で+28.4%と、上昇の傾きが大きい町です
• 世田谷区下馬3丁目: 祐天寺駅まで1828m、1Rの成約価格は71400円。学芸大学駅まで1435m
• 世田谷区下馬4丁目: 祐天寺駅まで1285m、1Rの成約価格は71800円。学芸大学駅まで1232m。7番地は町の相場より17.2%安い水準で成約しています
• 目黒区中央町2丁目: 祐天寺駅まで878m、1Rの成約価格は74900円。学芸大学駅まで480m。23番地は町の相場より23.2%安い水準です
• 目黒区上目黒5丁目: 祐天寺駅まで918m、1Rの成約価格は75600円。池尻大橋駅まで1259m

町の名前と丁目だけで検索条件を組むと、この一覧に並んだ選択肢のうち、番地の差が生む価格の幅は最後まで見えません。私たちが番地まで分解した成約データを出しているのは、そこにしか差が残っていないからです。

祐天寺エリアの1Rを具体的に検討される場合の相談窓口については、現在準備を進めています。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。