祐天寺のアパート・賃貸は「町」ではなく「番地」で選ぶ|実際の成約価格が示す、同じ町の中の価格差

祐天寺でアパート・賃貸を探すときの結論

祐天寺駅周辺で賃貸を探すなら、住む町を決めた後にもう一段だけ、番地まで下りてください。祐天寺1丁目は町全体の成約単価が3739円/㎡ですが、同じ祐天寺1丁目の8番地は3262円/㎡で、町の相場より12.8%安く契約が成立しています。同じ町の中に、この差が事実として存在します。

宅建士として賃貸の契約に立ち会っていると、「祐天寺で1Kを7万円台後半で」といった条件で探す方にたくさん出会います。その条件設定は間違っていません。ただ、条件を町の名前で止めてしまうと、同じ町の中にある価格差はそのまま見えなくなります。

最初に、この記事で扱えることと扱えないことをはっきりさせておきます。私たちが持っているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)の記録です。その物件がアパートなのかマンションなのかという建物の種別で切り分けたデータは、現時点では保有していません。ですのでこの記事では、アパートを含む賃貸物件全体の成約価格が、番地によってどれだけ違うのかを扱います。建物種別ごとの傾向は、今後データが揃った段階で改めて掘り下げます。

• 番地ごとの成約単価は、祐天寺1丁目・上目黒2丁目・上目黒3丁目・上目黒4丁目・中央町2丁目などで把握しています
• 割安な番地が「なぜ安いのか」の構造的な理由は、現時点ではまだ特定できていません。事実として差があることだけをお伝えします
• 家賃の金額は、募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です

現地住民の宅建士が見た、祐天寺駅まわりの実感しているエリア特性

祐天寺駅に最も近いのは祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)で、次いで祐天寺1丁目(462m)、上目黒4丁目(535m)と続きます。この3町が駅を囲む中心部です。そこから外側へ出ると、中目黒駅や学芸大学駅も日常的に使える二駅利用のエリアへ性格が変わります。

祐天寺という駅は、目黒区の中では中目黒駅・恵比寿駅・学芸大学駅にはさまれた位置にあります。そのため「祐天寺駅から少し遠い」ことが、そのまま「どの駅からも遠い」ことを意味しません。実際、祐天寺駅までの距離が伸びる町ほど、別の駅が近づいていきます。

表の下側、上目黒2丁目・中央町2丁目・上目黒3丁目あたりは、祐天寺駅から見ると徒歩圏の外周に見えますが、別の駅から見れば駅前です。物件情報が「祐天寺駅」の名前で掲載されるか「中目黒駅」の名前で掲載されるかは、掲載する側の都合で決まります。読者にとって重要なのは、実際に歩く距離のほうです。

現役大家が太鼓判、祐天寺エリアの推せるポイント

祐天寺エリアの強みは、成約価格の伸び方が町ごとにはっきり分かれていることです。中央町2丁目は2021年から2026年の5年間で+1.8%、中目黒5丁目は+3.0%と落ち着いた推移である一方、上目黒3丁目は+32.6%、祐天寺1丁目は+19.8%と大きく動いています。探す町の選び方で、入居後の環境が変わります。

大家の立場から見ると、この差は「まだ動いていない町が残っている」ということでもあります。本文に挿入した折れ線グラフのとおり、駅の中心部である祐天寺2丁目は5年間で+8.0%、上目黒4丁目は+6.7%と、周辺の町に比べて穏やかな推移です。中目黒3丁目にいたっては2020年から2025年の5年間で-3.4%と、対象エリアの中で唯一下がっています。

推せるポイントを3つに整理します。

• 駅の中心部の価格が急には動いていない: 祐天寺2丁目(+8.0%)・上目黒4丁目(+6.7%)は、上目黒3丁目(+32.6%)や鷹番3丁目(+21.8%)と比べて上昇が緩やかです
• 二駅利用が普通に成立する: 上目黒2丁目は中目黒駅まで481m、中央町2丁目は学芸大学駅まで480m、五本木3丁目は学芸大学駅まで451mと、隣の駅の徒歩圏に入っている町が複数あります
• 番地まで下りると選択肢が増える: 町の名前で高いと判断して外した町にも、町の相場を大きく下回る番地が実在します

祐天寺エリアの「実際の成約価格」で見る家賃比較

ここから示す金額は、募集時の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。祐天寺2丁目の1Rは72900円、1Kは82500円、1DKは101900円。祐天寺駅から離れた中央町2丁目は1Rが74900円、1Kが81700円、1DKが97200円で、間取りによって高い町と安い町が入れ替わります。

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並んでいるのは、今まさに募集中の物件の希望価格です。そこには交渉の余地があり、その金額で契約が成立するとは限りません。私たちが扱っているのは、すでに契約が成立した価格の記録なので、「実際にいくらで決まったのか」を示せます。同じ「相場」という言葉でも、性質が違う数字です。

祐天寺駅の周辺、間取り別の成約価格

表を見ると、1Rでは祐天寺1丁目が77100円、祐天寺2丁目が72900円と、駅に近い2丁目のほうが低い金額で成約しています。一方1Kでは祐天寺1丁目が76900円、祐天寺2丁目が82500円と逆転します。町単位の平均は、間取りが変われば順番が変わる程度のものだ、というのが実感です。

同じ町の中で、番地によってどれだけ違うのか

ここからが、町の平均では絶対に見えない部分です。以下は2022年以降に契約が成立した物件を番地ごとに集計し、町全体の成約単価と比べたものです。

上目黒2丁目は、町全体では4150円/㎡と対象エリアの中でも上位の水準です。町の名前だけを見れば「予算に合わない」と判断して外す方が多い町でしょう。ところが32番地では2345円/㎡で7件の契約が成立しています。上目黒3丁目も同様で、町全体は4619円/㎡ですが、42番地は3371円/㎡です。

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由は現時点でまだ特定できていません。建物の築年数なのか、接道の条件なのか、あるいは特定の物件の影響なのか、断定できる材料を持っていないためです。ここでは「事実として番地間にこれだけの差がある」ことだけをお伝えし、理由の掘り下げは今後の課題とします。

少し視点を変えて、祐天寺のアパート探しをもっと広い視野で見る

祐天寺駅から離れた町にも、町の相場を大きく下回る番地があります。五本木3丁目3番地は町の3500円/㎡に対して3002円/㎡(14.2%安い)、中央町1丁目15番地は3632円/㎡に対して3075円/㎡(15.3%安い)、下馬4丁目7番地は3270円/㎡に対して2708円/㎡(17.2%安い)です。視野を町から番地へ変えるだけで、候補は増えます。

賃貸ポータルサイトの検索条件は、駅からの徒歩時間を一定の刻みで区切る作りになっています。その刻みをまたいだ瞬間、条件を一段変えただけで大量の物件が検索結果から一斉に消えます。物件そのものの価値が変わったわけではなく、多くの人の目に触れなくなるので需要が減り、その分だけ家賃が下がります。これは物件の欠点ではなく、探す側が使っている検索システムの構造から生まれる価格差です。

同じことが、町名や丁目だけで絞り込む探し方にも起きています。町の平均が高い町は候補から外れ、その町の中にある割安な番地ごと視界から消えます。上目黒2丁目32番地の2345円/㎡は、その典型です。

祐天寺駅からもう少し視野を広げると、次のような候補が見えてきます。

鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213mありますが、学芸大学駅までは262mです。祐天寺駅で検索している限り候補には出てきませんが、実際に暮らすうえでの駅までの距離は、祐天寺駅の中心部にある町と変わりません。

祐天寺でアパートや賃貸を探すときは、町を決めた後に「その町のどの番地か」まで確認してみてください。同じ町の中で、成約単価に1割から4割の開きがあります。

なお、物件のご相談を受け付ける窓口は現在準備中です。番地単位の成約価格については、対象エリアを順次広げながらこのサイトで公開していきます。