祐天寺の賃貸1K、同じ町でも番地で㎡単価が1〜2割ちがう

祐天寺の賃貸1K、結論から

祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1Kは82,500円、祐天寺駅まで462mの祐天寺1丁目は76,900円です。駅に近いほど価格が上がるという単純な並びにはなっていません。さらに祐天寺1丁目の中を番地まで下ろすと、8番地の㎡単価は町の相場より12.8%低い水準で成約しています。

祐天寺駅は東急東横線の駅で、この記事では祐天寺駅から歩ける範囲にある町を、駅までの距離が近い順に並べて扱います。中目黒駅・学芸大学駅・池尻大橋駅・目黒駅にも同時に歩ける町が多く含まれるため、町名だけで「祐天寺のエリア」と線を引くよりも、実際の距離と成約価格で見たほうが選択肢が広がります。

この記事で使っている家賃の数字は、募集中の物件に付いている希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。そして番地ごとの㎡単価は、同じ町の中でどこにどれだけの差があるかを示した一次データです。1Kを探している人にとって、この2つが判断材料の中心になります。

以下の順で整理します。

1. 祐天寺という街が、1Kで暮らす人にとってどういう性格の場所か
2. 1Kを探すうえで、この街の何が強みになるか
3. 実際の成約価格で見た町ごとの1K比較と、番地単位の差
4. 検索の条件設定でこぼれ落ちている、もう一段広い選択肢

現地の宅建士が実感している、祐天寺という街の性格

祐天寺駅から歩ける範囲の町は、多くが2つ以上の駅の徒歩圏に同時に入っています。上目黒2丁目は祐天寺駅まで859mですが中目黒駅までは481m、鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213mで学芸大学駅までは262mです。1本の路線に縛られない暮らし方ができる点が、この範囲の一番の性格です。

祐天寺駅そのものの周辺は、商店街と住宅地が短い距離で切り替わる構造になっています。祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)は駅の目の前で、祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m)は中目黒駅まで841mと、中目黒側にも歩けます。上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m)は中目黒駅まで958m、池尻大橋駅まで1647mで、こちらも複数方向に抜けられます。

一方、駅から少し離れた町は性格が変わります。中央町2丁目(祐天寺駅まで878m)は学芸大学駅まで480m、五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m)は学芸大学駅まで451mで、生活の軸が学芸大学側に寄ります。下馬4丁目(祐天寺駅まで1285m)は世田谷区に入り、学芸大学駅まで1232mと、どちらの駅にも同じくらいの距離になります。

1Kで一人暮らしをする場合、この「どの駅を主に使うか」の自由度は、そのまま通勤・通学ルートの選択肢の数になります。祐天寺という駅名だけで探すと、この自由度が見えないまま候補が絞られてしまいます。

現役大家が推せる、祐天寺で1Kを探すときの強み

この範囲で1Kを探す最大の強みは、成約価格の帯が広く、しかもその差が「駅からの距離」だけでは説明できない形で分布していることです。下馬4丁目の1Kは74,200円、上目黒3丁目の1Kは98,700円で、同じ祐天寺駅の徒歩圏の中に幅があります。

大家の側から見ると、この幅は建物の年代や造り、その番地の道路付けなど複数の条件が重なった結果として出てきます。読者にとって意味があるのは、その幅が実際に存在するという事実のほうです。利便性の割に低い水準で成約している町・番地が、同じ徒歩圏の中に確かにあります。

具体的には、次のような組み合わせが成立します。

• 祐天寺駅まで462mの祐天寺1丁目は1Kが76,900円で、祐天寺駅まで859mの上目黒2丁目の98,000円より低い水準です
• 祐天寺駅まで904mの中目黒5丁目は1Kが76,300円で、中目黒駅までは1214mです
• 祐天寺駅まで1256mの中央町1丁目は1Kが76,300円で、学芸大学駅までは578mです

価格の推移も町ごとに違います。祐天寺2丁目は2021年→2026年の5年間で+8.0%、祐天寺1丁目は同じ期間で+19.8%、上目黒4丁目は+6.7%、中央町2丁目は+1.8%です。同じ駅の徒歩圏でも、上がり方の速さは町ごとにはっきり分かれています。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る1Kの比較

祐天寺駅までの距離が近い順に、1Kの成約価格を並べます。あわせて1R・1DKも載せているのは、1Kで探し始めた人が実際には前後の間取りも見比べることが多いためです。数字はいずれも実際に契約が成立した価格の平均で、募集中の物件に付いている希望価格ではありません。

SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに出ている金額は、これから借り手を探す段階の希望価格です。交渉の余地があり、その金額のまま契約が成立するとは限りません。以下は成立した契約の記録から集計した数字なので、実際に支払われた水準に近くなります。

表を見ると、祐天寺駅に最も近い祐天寺2丁目の1K(82,500円)より低い水準の町が、より遠い位置に複数あることが分かります。中目黒5丁目(76,300円)・中央町1丁目(76,300円)・下馬4丁目(74,200円)がそれにあたります。

同じ町の中で、番地によってどれだけ差があるか

ここからが、町名や丁目だけで絞り込む探し方では出てこない情報です。同じ町の中でも、番地によって㎡単価には次のような差が出ています。いずれも2022年以降に成立した契約から集計したもので、複数の建物にまたがるデータがある番地だけを載せています。

上目黒2丁目32番地は、町の相場より43.5%低い水準です。上目黒2丁目の1Kは町全体では98,000円ですが、番地まで下ろすとこれだけの開きが実在します。祐天寺1丁目でも、8番地・17番地・11番地の3つがそろって町の相場を1割以上下回っています。

なぜその番地が低い水準になっているのか、その構造的な理由は現時点で特定できていません。 建物の年代なのか、道路との接し方なのか、区画の形なのか、いずれも今の集計だけでは断定できないため、ここでは理由を推測せずに書きません。「事実として番地の間にこれだけの差がある」という点だけをお伝えし、理由の解明は今後掘り下げていきます。

なお、祐天寺2丁目・中目黒5丁目・上目黒5丁目については、番地ごとの差を語れるだけのデータがまだ揃っていません。集計対象になる契約が複数の建物にまたがっていない場合、その番地の特徴なのか特定の建物の特徴なのかを区別できないため、今回は載せていません。

少し視点を変えて、1Kの選択肢をもう一段広く見る

賃貸ポータルサイトの検索条件は、駅からの徒歩分数を区切りのよい数字で刻んでいます。その区切りをまたいだ瞬間、物件は多くの人の検索結果から一斉に消えます。物件そのものは何も変わっていないのに、見られる回数だけが落ちる——この落差が、需要の空白を作ります。

祐天寺駅を起点にすると、この空白は駅から離れた側に現れます。次の町は、祐天寺駅から歩くと距離が伸びる一方で、1Kの成約価格は駅前より低い水準です。

この帯にも、番地単位の差はしっかり存在します。

• 目黒本町2丁目22番地は2701円/㎡で、町の相場4042円/㎡より33.2%低い水準です(11件・5棟)
• 下目黒6丁目20番地は2963円/㎡で、町の相場3576円/㎡より17.1%低い水準です(6件・2棟)
• 下馬4丁目7番地は2708円/㎡で、町の相場3270円/㎡より17.2%低い水準です(7件・2棟)
• 下馬3丁目24番地は3078円/㎡で、町の相場3527円/㎡より12.7%低い水準です(8件・3棟)

これらの町は、祐天寺駅を起点にした検索では条件の区切りの外側に落ちやすく、学芸大学駅を起点にすると今度は祐天寺駅側の候補が視界から外れます。駅名を1つ決めてから探すという手順そのものが、選択肢を削っています。

1Kで探すなら、駅名ではなく「実際に何mか」と「その番地の成約水準はどうか」の2つを軸にしたほうが、同じ予算で選べる範囲は広がります。この記事の表に載せた数字は、すべてその2軸で並べ直したものです。

この記事のデータについて: 家賃の金額は実際に契約が成立した価格の平均、番地ごとの㎡単価は2022年以降に成立した契約からの集計です。駅までの距離は町内の街区座標をもとにした実測値です。個別の物件相談を受け付ける窓口は現在準備中です。