祐天寺のマンション賃貸「高級」帯の実像|実際の成約価格と番地単位の差で読む

祐天寺でマンション賃貸の「高級」帯を探すなら、結論はこうです

結論から言うと、祐天寺駅まわりで価格帯の上を狙うなら、町の名前ではなく番地まで絞って探してください。同じ町の中でも、1㎡あたりの成約単価が2割前後ちがう番地が実在します。町の名前だけで比べていると、この差はまったく見えません。

先に、この記事が扱えないことをはっきりさせておきます。「高級」という言葉は、本来なら共用部の意匠・築浅かどうか・設備といった条件で語るべきものです。しかし私たちが持っているのは、実際に契約が成立した価格の記録であって、建物の意匠や設備を並べた記録はまだ手元にありません。持っていないものを持っているように書くことはしないので、この記事では「高級」を「上位価格帯」という一点に限って扱います。

その代わり、この記事が出せるものは3つあります。

• 間取り別の、実際に契約が成立した価格の平均
• 町から祐天寺駅までの実測距離
• 番地ごとの1㎡あたり成約単価と、その番地が町の相場からどれだけ下にいるか

3つ目が、この記事の本題です。

現地の宅建士が実感している、祐天寺駅まわりのエリア特性

祐天寺駅の徒歩20分圏は、駅前の祐天寺2丁目から始まって、中目黒駅や学芸大学駅の勢力圏と重なる町まで途切れずに続いています。上位価格帯の住戸は駅前に固まっておらず、駅から離れた町にも点在しているのが実感です。

駅の目の前にあたるのが祐天寺2丁目で、祐天寺駅まで280m。中目黒駅まで1159m、学芸大学駅まで1076mと、3つの駅のちょうど真ん中に置かれた町です。2021年から2026年の5年間で+8.0%と、緩やかな上昇にとどまっています。

そこから北へ向かうと祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m)。同じ5年間で+19.8%と、2丁目より明確に強い動きです。さらに上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m)は+6.7%で、隣り合った町なのに5年間の伸び方がまるで違います。

この一帯で押さえておきたいのは、祐天寺駅の徒歩圏の中に「中目黒駅の方が近い町」が含まれているという点です。

• 上目黒3丁目: 祐天寺駅まで954m、中目黒駅まで465m
• 上目黒2丁目: 祐天寺駅まで859m、中目黒駅まで481m

どちらも祐天寺駅の徒歩圏でありながら、実測では中目黒駅の方が半分ほどの距離です。上目黒3丁目は5年間で+32.6%と、この記事で扱う町の中でも強い上がり方をしています。二駅を使い分けられる立地が、価格の側にそのまま表れている一帯だと考えられます。

現役大家が太鼓判、祐天寺まわりの上位価格帯で推せるところ

推せるのは、上位価格帯の住戸が駅前だけに集中していないことです。祐天寺駅まで1078mの中目黒3丁目は2LDKの成約価格が315,400円で、駅前の祐天寺2丁目の227,500円を上回ります。駅からの距離と価格帯が、一直線には対応していません。

このねじれは、選択肢の幅としてそのまま読者の利益になります。「駅に近いところから順に見ていく」という探し方をすると、上位価格帯の住戸が集まっている町を最初から視界の外に置いてしまうことになるからです。

実際、祐天寺駅まで462mの祐天寺1丁目は、3LDK超の成約価格が480,000円です。駅からこの距離で、この価格帯の住戸が実際に成約している。「上位価格帯を狙うなら駅から離れるしかない」という思い込みは、少なくともこの一帯では当てはまりません。

一方で、駅から離れた町にはまた別の上限があります。

• 上目黒3丁目(祐天寺駅まで954m): 3LDK超 345,000円
• 東山1丁目(祐天寺駅まで1201m): 3LDK超 335,800円
• 上目黒1丁目(祐天寺駅まで1343m): 3LDK超 386,600円、5年間で+12.1%
• 青葉台3丁目(祐天寺駅まで1817m): 3LDK超 474,500円

なお中目黒3丁目は、2020年から2025年の5年間で-3.4%と、この一帯では珍しく下落側に振れています。上位価格帯の住戸が多い町だから右肩上がり、という単純な話にはなっていません。

祐天寺まわりの「実際の成約価格」で見る、上位価格帯の比較

この表に並ぶ金額は、いま募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。ポータルサイトが載せているのは募集価格で、交渉の余地があり、その額で成約するとは限りません。私たちが持っているのは成約した側の記録なので、実際に払われた水準がそのまま出ます。

祐天寺駅に近い順に、上位価格帯にあたる間取りを並べます。

祐天寺2丁目の3LDK超は、成約の記録がまだ十分に集まっていないため収集中としています。件数の足りない区分に推定値を入れることはしません。

同じ町の中でも、番地でここまで単価が変わる

ここからがこの記事の本題です。上の表は町の平均なので、同じ町の中の差は全部ならされて消えています。 番地まで下ろすと、景色が変わります。

以下は、2022年以降に複数の建物で成約が確認できた番地だけを拾ったものです。1棟だけに偏った番地は、その建物の事情を町の話にすり替えてしまうので除いています。

上目黒2丁目の32番地は、町の相場4,150円に対して2,345円。43.5%下です。上目黒3丁目に至っては、42番地・43番地・22番地と3つの番地が並んで町の相場より2割以上下にいます。

なぜこれらの番地が下にいるのかは、現時点では特定できていません。 建物の築年や向き、通りとの関係など、要因はいくつも考えられますが、確かめていないことを理由として書くつもりはありません。いま断言できるのは「事実として、番地の間にこれだけの差がある」という一点だけです。この構造の解明は、今後の掘り下げの中心に置きます。

視点を変えて、上位価格帯をもっと広い範囲で見る

主軸は変えず、探す範囲だけを広げます。祐天寺駅から離れるほど上位価格帯の上限が上がる区間があり、しかもそこには町の相場を大きく下回る番地が同時に存在します。上位価格帯を狙うことと、番地単位で割安を拾うことは両立します。

分かりやすいのが恵比寿西1丁目です。祐天寺駅まで2077m、恵比寿駅まで443m。3LDK超の成約価格は674,500円で、この記事に登場する町の中で最も上です。ところが同じ町の17番地は、1㎡あたり3,630円。町の相場5,092円に対して28.7%下で、成約7件・4棟と、たまたま1棟が安かったという話でもありません。

つまり「恵比寿西1丁目は上位価格帯の町だ」という理解でその町ごと候補から外すと、町の相場より3割近く下の番地を、見る前に落としていることになります。町の名前や丁目だけで絞り込む探し方では、この選択肢は最後まで画面に出てきません。

もう少し外側にも目を向けます。手元のデータには、祐天寺駅までの実測距離がまだ入っていない町があるため、それらは別の駅からの距離で示します。

• 青葉台1丁目(中目黒駅まで640m): 3LDK超 669,500円、1LDK 274,200円。18番地は1㎡あたり3,138円で、町の相場4,072円より23.0%下(成約11件・3棟)
• 青葉台2丁目(中目黒駅まで1022m): 3LDK超 720,800円。21番地は1㎡あたり3,546円で、町の相場4,276円より17.1%下(成約8件・2棟)
• 猿楽町(中目黒駅まで941m): 3LDK超 752,900円。番地単位で語れるだけの成約が集まっていないため、この町の番地の話はしません

いずれも上位価格帯の町でありながら、その内側に町の相場を2割前後下回る番地を抱えています。祐天寺駅を起点にしつつ、この外周まで視野に入れて番地で比べる。これが、いま私たちが提案できるいちばん現実的な探し方です。

祐天寺駅まわりの番地単位の成約データは、今後も成約の記録が増えるたびに更新していきます。個別の番地についてのご相談窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイト上でお知らせします。