祐天寺で「おしゃれな賃貸」を探すなら、部屋より先に番地を見る

結論:祐天寺の「おしゃれ」は、番地選びで予算が決まる

祐天寺駅の周辺で内装や意匠にこだわった部屋を探すなら、町名や駅からの近さより先に番地を見てください。同じ町の中でも、実際に契約が成立した1㎡あたりの価格が2割から4割ちがう番地があります。立地に払う分を抑えられれば、その分だけ部屋そのものに予算を回せます。

最初に正直にお伝えしておきます。私たちは、祐天寺周辺の物件について築年数・内装の仕様・設備の一覧を網羅したデータを持っていません。ですから「この番地にはデザイン性の高い物件が多い」という言い方はできません。

私たちが持っているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)を、町ではなく番地の単位まで分解して集計したものです。そこから言えるのは、「同じ町の中で、同じ広さあたりの契約価格にこれだけの開きがある」という事実だけです。

ただ、部屋選びの実務ではこの事実の方が効きます。おしゃれな部屋を借りるときに立ちはだかるのは、たいてい設計の良し悪しではなく予算だからです。立地に対して払い過ぎていない場所を先に押さえておけば、同じ支出でも部屋に振り分けられる金額が変わります。

この記事では、祐天寺駅から歩ける範囲の町を、駅までの距離が近い順に整理したうえで、番地ごとの成約単価の差を実数で出していきます。

現地に住む宅地建物取引士が見た、祐天寺という街の輪郭

祐天寺は、使う駅を1つに決めずに暮らせる街です。祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目から、学芸大学駅まで262mの鷹番2丁目まで、複数の路線・駅を生活動線に組み込める町が徒歩圏に並んでいます。この「駅を選べる」構造が、部屋探しの選択肢をそのまま広げます。

祐天寺駅に近い順に、主な町の実測距離を並べると次のようになります。

注目していただきたいのは、上目黒2丁目と上目黒3丁目です。祐天寺駅までは上目黒2丁目が859m、上目黒3丁目が954mと少し距離がありますが、中目黒駅までは上目黒2丁目が481m、上目黒3丁目が465mと、中目黒駅の徒歩圏に深く入り込んでいます。祐天寺駅で検索している人の目には入りにくく、中目黒駅で検索している人からは「駅から遠い側」に見える。この二重の見えにくさが、後で触れる番地単位の価格差につながっている可能性があります。

反対に、中央町2丁目や鷹番2丁目のように、祐天寺駅よりも学芸大学駅の方がはるかに近い町もあります。「祐天寺で探している」という前提を少しだけ緩めると、候補に入る町が一気に増える地形だということです。

住み心地について現地で耳にするのは、大きな商業施設に頼らず、個人の店が生活を支えているという声です。数字で裏づけられる話ではないので断定はしませんが、静かな住宅地と日常の買い物が短い距離で両立しているという評価は、複数の方から聞きます。

現役の大家が太鼓判、祐天寺周辺で「部屋にお金を回せる」構造

祐天寺周辺で部屋の質に予算を回したいなら、番地ごとの成約単価の差が最大の武器になります。上目黒2丁目32番地は1㎡あたり2345円で成約しており、同じ上目黒2丁目の相場4150円/㎡に対して43.5%安い水準です。町を選ぶだけでは、この差には届きません。

祐天寺駅から歩ける町のうち、番地の特徴として語れるだけの成約件数が集まっている場所を挙げます。いずれも2022年以降に契約が成立した実績の集計です。

ここで一つ、はっきりさせておきたいことがあります。なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由を私たちはまだ特定できていません。 建物の年代なのか、道路付けなのか、区画の形なのか、あるいは複数の要因が重なっているのか。もっともらしい説明を書くことはできますが、それは推測であって発掘ではありません。今の段階で申し上げられるのは「事実として、番地の間にこれだけの差がある」というところまでです。この理由の解明は、今後の調査で掘り下げていきます。

大家の立場から補足すると、成約件数が5件・2棟といった少数の番地は、特定の建物の条件が数字を引っ張っている可能性があります。一方で上目黒4丁目21番地(21件・4棟)、中央町2丁目30番地(21件・5棟)、上目黒3丁目42番地(16件・5棟)のように、複数の建物にまたがって件数が積み上がっている番地は、その場所自体の水準として読める信頼度が高くなります。番地を見るときは、割安率だけでなく成約件数と棟数も併せて見てください。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

以下に並べる金額は、募集中の希望価格ではありません。実際に契約が成立した価格の平均です。ポータルサイトに掲載されているのは貸主側の希望額であり、交渉の余地があって、その金額で決まるとは限りません。私たちが出しているのは、決まった後の金額です。

祐天寺駅に近い町の間取り別の成約価格は次のとおりです。

単身向けで見ると、祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1Rが72900円、祐天寺駅まで878mの中央町2丁目の1Rが74900円です。駅までの距離の差ほどには単身向けの価格が動いていない、という読み方ができます。

一方、上目黒3丁目の1Rは94300円、上目黒2丁目の1Rは91400円と、中目黒駅の徒歩圏に入る町では水準が上がります。そしてこの2つの町こそ、前のセクションで見たとおり、割安な番地が最も大きく出ている町でもあります。上目黒3丁目42番地は町の相場より27.0%安く、上目黒2丁目32番地は43.5%安い。町の単位で見れば予算の上限を超える町でも、番地の単位で見れば手が届く場所が残っているということです。おしゃれな部屋を探す人にとっては、この「町では届かないが番地では届く」という構造が、そのまま選べる物件の幅になります。

価格の動きも見ておきます。この5年間で、祐天寺2丁目は8.0%、祐天寺1丁目は19.8%、上目黒4丁目は6.7%、上目黒2丁目は17.0%、上目黒3丁目は32.6%、中央町2丁目は1.8%、それぞれ成約価格が上昇しています。上目黒3丁目の32.6%という上昇幅は、この一帯で最も大きい部類です。祐天寺駅のすぐ近くにあたる祐天寺2丁目の8.0%、中央町2丁目の1.8%と比べると、上昇の勢いは中目黒駅寄りの町に偏っていることが読み取れます。本文中の折れ線グラフで、それぞれの町の推移をご確認ください。

なお、中目黒3丁目のように直近5年間で3.4%下落している町もあります。エリア全体が一様に上がっているわけではありません。

視点を変える:祐天寺駅だけで探すのをやめると、選択肢が広がる

祐天寺駅の近くだけで探すと、候補は駅を囲むいくつかの町に限られます。学芸大学駅・中目黒駅・池尻大橋駅を起点に含めると、番地の単位で割安に成約している場所が一気に増えます。町名や丁目だけで絞り込む探し方では、この選択肢は最後まで表に出てきません。

祐天寺駅からは少し離れますが、番地の単位で見たときに大きな差が出ている場所を挙げます。

特に目を引くのは恵比寿西1丁目17番地です。町全体の相場は5092円/㎡と、この一帯で最も高い水準にありますが、17番地は3630円/㎡で、28.7%安く成約しています。恵比寿駅まで443mという位置でこの単価が出ているという事実は、町の名前だけで候補から外すことの損失を、そのまま示しています。

繰り返しになりますが、これらの番地がなぜ安いのかは、まだ分かっていません。分かっているのは「差がある」という事実の方です。物件を探すときは、気になった住所の番地までを控えて、同じ町の他の番地と比べてみてください。それだけで、同じ予算で見える部屋の質が変わります。

祐天寺で「おしゃれな部屋」を探しているなら、順番を入れ替えることをご提案します。部屋の写真から入るのではなく、番地から入る。立地に払い過ぎない場所を先に決めておけば、その差額はすべて部屋の側に回せます。

個別のご相談窓口は現在準備中です。番地単位の成約価格については、今後も対象エリアを広げながら公開していきます。