祐天寺の賃貸でデザイナーズを探す前に、番地ごとの成約価格の差を見てほしい

祐天寺でデザイナーズ賃貸を探すとき、最初に押さえておきたい結論

祐天寺駅の周辺でデザイナーズ物件を探すなら、意匠や設備の好みは物件ページで確かめたうえで、同じ町の中でも番地によって成約単価が1割から4割ちがうという事実を先に知っておくのが近道です。私たちは意匠性そのもののデータを持っていませんが、実際に契約が成立した価格は番地の単位で持っています。

最初に正直にお伝えします。当サイトは、築年数・内装の意匠・共用部のデザインといった「デザイナーズかどうか」を判定するデータを保有していません。 そのため「祐天寺のデザイナーズ物件ランキング」のような記事は書けません。書けば創作になります。

代わりに私たちが持っているのは、実際に契約が成立した価格(成約価格)を番地の単位まで分解したデータです。デザイナーズ物件は意匠や設備の条件によって、同じ広さでも成約価格に幅が出やすいという声があります。その幅を自分の予算に収めるとき、効いてくるのが「どの番地の建物か」です。

祐天寺駅までの距離が近い町から並べると、次のようになります。

• 目黒区祐天寺2丁目: 祐天寺駅まで280m
• 目黒区祐天寺1丁目: 祐天寺駅まで462m
• 目黒区上目黒4丁目: 祐天寺駅まで535m
• 目黒区上目黒2丁目: 祐天寺駅まで859m
• 目黒区中央町2丁目: 祐天寺駅まで878m
• 目黒区中目黒5丁目: 祐天寺駅まで904m
• 目黒区上目黒5丁目: 祐天寺駅まで918m
• 目黒区上目黒3丁目: 祐天寺駅まで954m

この記事では、この徒歩圏の町について、成約価格と番地ごとの差を順に見ていきます。

宅建士として実感している、祐天寺の徒歩圏の広がり方

祐天寺の徒歩圏は、祐天寺駅だけを起点に考えると狭く見えますが、実際には中目黒駅・学芸大学駅の徒歩圏と重なっています。祐天寺駅まで878mの中央町2丁目は学芸大学駅まで480m、祐天寺駅まで859mの上目黒2丁目は中目黒駅まで481mです。

物件を探すとき、多くの人は駅名を1つ決めてから検索を始めます。しかし祐天寺の周辺は、東急東横線の祐天寺駅・中目黒駅・学芸大学駅が近い間隔で並んでいるため、1つの町が複数の駅の徒歩圏に同時に入っているという状態が普通に起こります。

複数の駅に届く町の実測値

祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280mで、学芸大学駅まで1076mです。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841mです。この2つの町は、駅を1つに決めない探し方をしたときに選択肢が最も増える位置にあります。

デザイナーズ物件は棟数そのものが限られるため、駅を1つに固定した検索では候補がすぐ尽きます。駅ではなく町と番地を起点に探すと、同じ通勤時間のまま候補の母数が変わります。

現役大家の視点で見る、この5年間で成約価格がどう動いたか

祐天寺駅の徒歩圏は、5年間の成約価格の動きが町ごとにはっきり分かれています。上目黒3丁目が+32.6%と最も大きく動いた一方、中央町2丁目は+1.8%とほぼ横ばいでした。同じ駅の徒歩圏でも、町によって値動きの性格が違います。

各町の折れ線グラフは本文中に自動で挿入されます。数字だけを先に並べると次のとおりです。

5年間の成約価格の変化率

なお、祐天寺駅まで1078mの中目黒3丁目は2020年→2025年で-3.4%と、この徒歩圏では例外的に下がった町です。

大家の立場から見ると、この差は「入居者がどこに集まったか」の記録そのものです。上目黒3丁目の+32.6%と中央町2丁目の+1.8%を比べると、契約が成立する価格の押し上がり方が同じ徒歩圏の中でも一様ではないことが分かります。

ただし、この変化率がデザイナーズ物件の供給が増えたことによるものかどうかは、現在のデータでは判定できません。 建物の意匠に関するデータを持っていない以上、そこを結びつけて語ることはしません。分かっているのは、契約価格の動きが町ごとに違うという事実だけです。

祐天寺駅周辺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

祐天寺駅の徒歩圏で、1Rの成約価格が最も低いのは中央町2丁目の74,900円、最も高いのは上目黒3丁目の94,300円です。これは募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。

SUUMOやHOME’Sなどの賃貸ポータルサイトに並んでいるのは、これから借り手を探す物件の募集価格です。募集価格は交渉の余地があり、その金額で契約が成立するとは限りません。一方で当サイトが扱っているのは、実際に契約が成立した価格の平均です。「いくらで募集されているか」ではなく「いくらで決まったか」の記録なので、予算を組むときの基準にできます。

間取り別の成約価格(祐天寺駅までの距離が近い順)

祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1Rは72,900円、祐天寺駅まで954mの上目黒3丁目の1Rは94,300円です。駅から遠いほど下がる、という単純な並びにはなっていません。

1LDKで見ると、上目黒5丁目の140,300円から上目黒3丁目の175,800円まで幅があります。デザイナーズ物件を候補に入れると条件の分だけ価格帯は上へ動きやすいため、町を1つ変えるだけで同じ予算に収まることがあります。

番地まで下げると、差はさらに大きくなる

ここからが当サイトの本題です。町の平均は、その町にある建物すべてをならした数字にすぎません。番地の単位まで下げると、同じ町の中にはっきりした差が残ります。

上目黒2丁目の32番地は2345円/㎡で、町の相場4150円/㎡より43.5%安い水準で契約が成立しています。成約7件・2棟分の記録です。

なぜこの番地が安いのか、その構造的な理由は現時点で特定できていません。 建物の築年数なのか、道路付けなのか、周辺環境なのか、私たちはまだ答えを持っていません。ここで理由を推測して書くことはしません。今後、成約データを積み上げながら掘り下げていきます。

現時点で確実に言えるのは、事実として番地の間にこれだけの差があるということだけです。

視点を変える: 町ではなく番地で予算を作るという探し方

デザイナーズ物件の候補が予算に合わないとき、駅を変えたり間取りを落としたりする前に、番地を変えるという選択肢があります。祐天寺駅の徒歩圏には、町の相場より10%以上安い水準で契約が成立している番地が複数あります。

町名や丁目までで絞り込む探し方は、賃貸ポータルサイトの検索フォームがその粒度で作られているために、多くの人が自然に選んでしまう探し方です。しかし丁目という粒度は、その中にある番地ごとの差をすべてならしてしまいます。上目黒2丁目の平均は4150円/㎡ですが、32番地だけを見れば2345円/㎡です。丁目でくくった瞬間に、この差は見えなくなります。

祐天寺駅の徒歩圏で、町の相場より安く決まっている番地

祐天寺駅まで462mの祐天寺1丁目には、8番地(12.8%安い)・17番地(12.4%安い)・11番地(11.5%安い)の3つが並んでいます。駅からの近さを一切犠牲にしないまま、町の相場より安い水準の番地が実在するということです。

もう少し外側まで見ると、祐天寺駅まで1201mの東山1丁目には31番地(28.2%安い)・27番地(21.7%安い)・20番地(21.4%安い)、祐天寺駅まで1445mの東山2丁目には1番地(25.1%安い)・2番地(12.1%安い)があります。

デザイナーズ物件は棟数が限られるため、番地を指定して探すという方法がいつでも使えるわけではありません。それでも、気になった物件の住所を番地まで確認して、その番地が町の相場に対してどの位置にあるかを知っておくだけで、提示された金額が妥当かどうかの判断材料になります。

まとめ

• 当サイトは建物の意匠性・築年数のデータを持っていないため、「祐天寺のデザイナーズ物件」を意匠の観点から評価することはできません
• 代わりに、実際に契約が成立した価格を番地の単位まで分解したデータを持っています
• 祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目、462mの祐天寺1丁目、535mの上目黒4丁目が、祐天寺駅に最も近い町です
• 1Rの成約価格は中央町2丁目の74,900円から上目黒3丁目の94,300円まで幅があります
• 番地まで下げると、上目黒2丁目32番地の2345円/㎡のように、町の相場4150円/㎡より43.5%安い水準で契約が成立している番地があります
• なぜその番地が安いのかは現時点で特定できていません。今後掘り下げます

なお、物件の個別相談を受け付ける窓口は現在準備中です。準備が整い次第、当サイトでご案内します。