祐天寺の賃貸でふたり暮らし。番地まで下りて「実際の成約価格」から部屋を探す

祐天寺でふたり暮らしの部屋を探す、結論から

祐天寺駅から280mの祐天寺2丁目は、ふたり暮らしの中心になる1LDKが154,700円、2DKが152,200円です。同じ祐天寺駅の徒歩圏でも、駅まで918mの上目黒5丁目は1LDKが140,300円、駅まで954mの上目黒3丁目は175,800円。町を1つ変えるだけで、契約が成立した価格の水準がここまで動きます。

宅建士として言えば、ふたり暮らしの部屋探しで本当に効いてくるのは、この町ごとの差よりもさらに下の階層です。祐天寺1丁目の場合、町全体の㎡単価が3,739円/㎡であるのに対して、8番地は3,262円/㎡。町の水準より12.8%安い価格で、実際に6件の契約が成立しています。同じ町名・同じ丁目の中で、これだけの開きがあります。

ふたり暮らしの部屋は単身向けより床面積が大きくなるため、この㎡単価の差がそのまま毎月の支払いに効いてきます。町名や丁目だけで絞り込む探し方では、この階層は最後まで見えません。

この記事では、祐天寺駅の徒歩圏にある町を駅までの距離が近い順に並べ、ふたり暮らし向けの間取り(1DK・1LDK・2DK・2LDK)の成約価格と、番地単位の価格差を並べて整理します。

現地に住む宅建士が実感する、祐天寺のふたり暮らし向けエリア特性

祐天寺駅の徒歩圏でふたり暮らしをする実感的な価値は、複数の駅を同時に生活圏へ取り込めることです。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m。上目黒4丁目は祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m。ふたりの勤務先が違う方向にあっても、片方が我慢する形になりにくい配置です。

駅に一番近い層:祐天寺2丁目・祐天寺1丁目・上目黒4丁目

祐天寺駅を出てすぐの層は、次の3つの町です。

• 祐天寺2丁目:祐天寺駅まで280m、学芸大学駅まで1076m、中目黒駅まで1159m
• 祐天寺1丁目:祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m、学芸大学駅まで1436m
• 上目黒4丁目:祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m、池尻大橋駅まで1647m

祐天寺2丁目は駅への近さが際立っていますが、中目黒駅まで1159mと、二駅目までは距離があります。対して祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m・中目黒駅まで841mで、両方が現実的な徒歩圏に収まる位置関係です。ふたり暮らしで路線を分けて使いたい場合、この差は日々の生活で効いてきます。

学芸大学駅側へ抜ける層:中央町2丁目・五本木3丁目・鷹番2丁目

祐天寺駅から南西へ向かうと、学芸大学駅のほうが近くなる町に入ります。

• 中央町2丁目:祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m
• 五本木3丁目:祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅まで451m
• 鷹番2丁目:祐天寺駅まで1213m、学芸大学駅まで262m
• 中央町1丁目:祐天寺駅まで1256m、学芸大学駅まで578m
• 鷹番3丁目:祐天寺駅まで1300m、学芸大学駅まで331m

この層は「祐天寺で探しているつもりが、実際には学芸大学駅のほうが近い」という位置です。検索サイトで駅名を1つに固定して探していると、この帯の町はそもそも結果に出てきません。ふたり暮らしで居住面積を確保したい場合、この帯は最初に見ておく価値のある範囲です。

中目黒駅と両利きになる層:上目黒2丁目・上目黒3丁目・中目黒3丁目

• 上目黒2丁目:祐天寺駅まで859m、中目黒駅まで481m、恵比寿駅まで1620m
• 上目黒3丁目:祐天寺駅まで954m、中目黒駅まで465m、池尻大橋駅まで1569m
• 中目黒3丁目:祐天寺駅まで1078m、中目黒駅まで720m、恵比寿駅まで1493m
• 中目黒5丁目:祐天寺駅まで904m、中目黒駅まで1214m、学芸大学駅まで1422m
• 上目黒5丁目:祐天寺駅まで918m、中目黒駅まで1221m、池尻大橋駅まで1259m

同じ「上目黒」という町名でも、2丁目・3丁目は中目黒駅のほうが近く、4丁目・5丁目は祐天寺駅のほうが近いという関係になっています。町名だけで探すと、この向きの違いは見えません。

現役大家が太鼓判、祐天寺のふたり暮らしで推せるポイント

祐天寺駅の徒歩圏で推せるのは、家賃の伸び方が町ごとにはっきり分かれている点です。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で+8.0%、中央町2丁目は+1.8%、中目黒5丁目は+3.0%。一方で上目黒3丁目は+32.6%、祐天寺1丁目は+19.8%と、同じ徒歩圏内で伸び方の性格が違います。

ふたり暮らしは単身より居住期間が長くなりやすく、更新のたびの改定が家計に効きます。5年間の推移が緩やかな町を選ぶという判断軸は、そのまま長く住むための材料になります。

※中目黒3丁目のみ、集計期間が2020年から2025年の5年間で-3.4%です。

上の表で目を引くのは、駅までの距離と伸び率が対応していないことです。駅まで280mの祐天寺2丁目が+8.0%である一方、954m離れた上目黒3丁目は+32.6%。駅から離れれば落ち着いている、という単純な関係にはなっていません。ふたり暮らしの部屋探しでは、いま出ている価格だけでなく、この推移の性格まで見て町を選ぶことができます。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

ここで示す金額は、募集中の物件に付いている希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは、貸主が「この価格で貸したい」と出している募集価格で、交渉の余地があり、その価格で契約が成立するとは限りません。以下は、実際に成立した契約の記録から集計しています。

ふたり暮らし向け間取りの成約価格(祐天寺駅までの距離が近い順)

駅からの距離順に並べても、金額はきれいに並びません。1LDKで見ると、駅まで954mの上目黒3丁目が175,800円である一方、それより遠い1111mの五本木3丁目は136,700円です。

番地まで下りると、同じ町の中でこれだけ差がある

ここからが、町名や丁目までの情報では出てこない階層です。以下は、2022年以降に成立した契約から、町全体の㎡単価に対して安く成立している番地を抜き出したものです。

上目黒2丁目の32番地は、町全体の4,150円/㎡に対して2,345円/㎡。町の水準より43.5%安い価格で、7件の契約が成立しています。ふたり暮らしの部屋は床面積が大きくなるぶん、この㎡単価の差は毎月の支払いに直結します。

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由は現時点でまだ特定できていません。建物の年数なのか、道路との関係なのか、区画の形なのか — 断定できる材料がないため、ここでは理由を推測しません。今後、成約データを積み増しながら掘り下げていく予定です。いま確実に言えるのは、同じ町・同じ丁目の中に、事実としてこれだけの価格差が存在するということだけです。

なお、祐天寺駅に最も近い祐天寺2丁目、および中目黒5丁目・上目黒5丁目については、番地ごとの特徴として語れるだけの成約データがまだ揃っていません。データが集まり次第、追記します。

少し視点を変えて、ふたり暮らしの間取りをより広い視野で見る

ふたり暮らしの部屋探しで「1LDK」に絞って検索している場合、視野を隣の間取りへ1つ広げるだけで、選べる範囲が大きく変わります。同じ町の中でも、1LDKと2DKでは成約価格の水準が別物になっているためです。

1LDKで探している人が、2DKも見るとどうなるか

一方で、祐天寺2丁目は1LDKが154,700円、2DKが152,200円。祐天寺1丁目は1LDKが159,700円、2DKが156,200円で、この2つの町ではどちらの間取りを選んでも水準がほぼ変わりません。「1LDKより2DKのほうが安い」という一般則は、町ごとに成り立ったり成り立たなかったりします。

2LDKまで広げても水準が変わらない町がある

ふたり暮らしで居住面積を優先したい場合、2LDKまで視野を広げても価格帯が跳ね上がらない町があります。

• 下馬4丁目(祐天寺駅まで1285m):2LDKが156,200円。祐天寺2丁目の1LDK(154,700円)とほぼ同じ帯です
• 鷹番2丁目(祐天寺駅まで1213m、学芸大学駅まで262m):2LDKが166,200円
• 五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅まで451m):2LDKが166,500円

対して、中目黒3丁目の2LDKは315,400円、上目黒3丁目は257,800円。同じ「祐天寺駅の徒歩圏の2LDK」でも、町によってここまで開きます。

間取り名ではなく、価格帯で横断的に見る

ふたり暮らしの部屋探しで最も取りこぼしが多いのは、「1LDKで15万円台」のように間取りと予算をセットで固定してしまう探し方です。上に並べたとおり、同じ15万円台でも、町を変えれば2LDKが視野に入ります。さらに番地まで下りれば、同じ町の中で㎡単価が2割から4割違う区画が実在します。

検索サイトの絞り込み画面は、間取りと駅名と価格帯でできています。その3つを固定した瞬間、番地の階層は構造上まったく見えなくなります。この階層を見に行けることが、ふたり暮らしの部屋探しでいちばん効く工夫です。

まとめ:祐天寺でふたり暮らしの部屋を探すときの順番

1. 駅までの距離で町を絞りすぎない — 祐天寺駅まで1285mの下馬4丁目は、2LDKが156,200円。駅まで280mの祐天寺2丁目の1LDK(154,700円)と同じ帯です
2. 5年間の推移を見て、長く住める町を選ぶ — 中央町2丁目は+1.8%、中目黒5丁目は+3.0%と落ち着いている一方、上目黒3丁目は+32.6%
3. 間取りを1つ隣まで広げる — 中目黒5丁目は1LDKが149,400円、2DKが117,600円
4. 最後に番地まで下りる — 上目黒2丁目32番地は町の水準より43.5%安く、上目黒3丁目42番地は27.0%安い価格で実際に契約が成立しています

発掘不動産では、実際に契約が成立した価格の記録をもとに、番地の階層まで下りた情報を整理し続けています。個別のご相談窓口は現在準備中です。