祐天寺の賃貸1LDKをリノベーションで探す前に——同じ町の中で㎡単価が2割ちがう番地がある

祐天寺の1LDK×リノベーション、結論から

リノベーション済みかどうかを判別できるデータを、私たちはまだ持っていません。持っているのは、実際に契約が成立した価格から作った1LDKの成約価格と、同じ町の中でも番地によって㎡単価が2割以上ちがうという事実です。物件の内装よりも先に、この価格差を知っておくほうが選択肢は広がります。

はじめに、この記事で扱えないことをはっきり書きます。「リノベーション済み」「築浅」「デザイナーズ」といった内装・築年に関する条件は、私たちが持っている成約価格の記録には含まれていません。したがって、この記事で「祐天寺のリノベーション物件はこの町に多い」といった話はできません。データがないことを、あるかのように書くことはしません。

代わりに出せるのが、番地単位の価格差です。リノベーション物件は同じ間取り・同じ広さでも内装のぶんだけ賃料が上がります。その上乗せを飲み込めるかどうかは、そもそも土台となるエリアの単価がどこにあるかで決まります。祐天寺駅の周辺には、同じ町の中でも㎡単価が町の水準より2割以上低い番地が実在します。リノベーション物件を探すなら、まずこの土台の低い場所から当たるほうが、同じ予算で選べる部屋が増えます。

現地住民の宅建士が実感する、祐天寺という街の距離感

祐天寺駅の周辺は、駅のすぐそばから歩ける範囲に住宅地が連続しています。祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、祐天寺1丁目は462m、上目黒4丁目は535m。いずれも駅を中心に生活が完結する距離にあります。

祐天寺という街を語るとき、私が住民として実感しているのは「1つの駅に縛られない」という点です。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462mですが、同時に中目黒駅まで841mでもあります。祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、学芸大学駅まで1076m。上目黒4丁目は祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958mです。

この「2つ目の駅が実用圏にある」という条件は、1LDKで暮らす人にとって効きます。1LDKを選ぶのは、単身でも部屋を分けて使いたい人か、二人で暮らす人が中心です。どちらの場合も、生活時間帯の異なる相手や仕事の都合で、使う路線が1本に固定されないほうが暮らしやすくなります。

駅から離れる方向にも住宅地は続きます。上目黒2丁目は祐天寺駅まで859m・中目黒駅まで481m、中央町2丁目は祐天寺駅まで878m・学芸大学駅まで480m、中目黒5丁目は祐天寺駅まで904m、上目黒5丁目は祐天寺駅まで918mです。この帯に入ると、祐天寺駅と別の駅のどちらを主に使うかで住み心地の印象が変わります。

現役大家が太鼓判、祐天寺周辺は1LDKの選択肢の幅が広い

祐天寺駅の周辺は、1LDKの成約価格の幅が広い場所です。上目黒5丁目の1LDKは140,300円、五本木3丁目は136,700円、下馬3丁目は133,600円。一方で上目黒3丁目は175,800円、中目黒3丁目は174,300円です。同じ「祐天寺周辺の1LDK」という括りの中に、これだけ異なる水準が並んでいます。

大家として物件を見ている立場から言うと、この幅の広さは探す側にとって有利に働きます。1つの町で予算に合わなかったとき、隣の町に移るだけで条件が変わるからです。街全体が同じ水準で揃っている場所では、この逃げ道がありません。

駅からの距離と価格が単純に連動していない点にも触れておきます。祐天寺駅まで954mの上目黒3丁目の1LDKは175,800円で、祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1LDKは154,700円です。上目黒3丁目は中目黒駅まで465mという別の条件を持っており、価格はそちらの影響を受けています。「祐天寺駅から近いほど高い」という単純な読み方をすると、選択肢を取り逃がします。

学芸大学駅側に寄った町も、祐天寺駅の徒歩圏に含まれます。鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213m・学芸大学駅まで262mで1LDKは146,100円、中央町1丁目は祐天寺駅まで1256m・学芸大学駅まで578mで140,700円、鷹番3丁目は祐天寺駅まで1300m・学芸大学駅まで331mで156,900円です。世田谷区側では下馬4丁目が祐天寺駅まで1285m・学芸大学駅まで1232mで140,800円となっています。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る1LDKの家賃比較

ここに載せる金額は、SUUMOやHOME’Sで見る募集価格ではありません。実際に契約が成立した価格の平均です。募集価格は貸す側の希望額であり、交渉の余地があり、その額で成約するとは限りません。私たちが出しているのは、そこで実際に決まった額の記録です。

祐天寺駅の徒歩圏、1LDKの成約価格

同じ町の中で、番地によって単価がちがう

ここからが、町名や丁目だけで絞り込む探し方では出てこない情報です。上の表は町ごとの平均ですが、実際には同じ町の中でも番地によって㎡単価が大きく異なります。

祐天寺1丁目の場合、町の水準は3739円/㎡です。これに対して8番地は3262円/㎡(町の水準より12.8%低い、成約6件・2棟)、17番地は3275円/㎡(12.4%低い、成約6件・2棟)、11番地は3309円/㎡(11.5%低い、成約16件・2棟)となっています。

差がさらに大きい町もあります。

なぜこれらの番地の単価が低いのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。日当たり、前面道路、建物の年代、いずれも仮説の域を出ないため、ここで理由を書くことはしません。今後、建物単位のデータを積み上げて掘り下げていきます。現時点で言えるのは「事実として番地の間にこれだけの差がある」ということだけです。

リノベーション物件を探している人にとって、この差が意味することははっきりしています。内装の上乗せぶんを、土台の単価が低い番地で吸収できる可能性があるということです。

5年間の推移

成約単価の推移も町ごとに異なります。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で8.0%の上昇、祐天寺1丁目は同じ期間で19.8%の上昇、上目黒4丁目は6.7%の上昇でした。同じ祐天寺駅の徒歩圏でも、上昇の勢いには差があります。中央町2丁目は1.8%の上昇にとどまっており、この5年間の変動が最も小さい町のひとつです。

少し視点を変えて、1LDKという選択肢をより広い視野で見る

祐天寺駅の徒歩圏で条件が合わないときは、番地単位の価格差という同じ物差しを持ったまま、探す範囲を外へ広げるという手があります。番地の差は駅の近さとは別の要因で生まれているため、範囲を広げるほど選択肢が増えます。

祐天寺駅まで1716mの目黒本町2丁目では、町の水準4042円/㎡に対して22番地が2701円/㎡(33.2%低い、成約11件・5棟)、3番地が2778円/㎡(31.3%低い、成約18件・2棟)です。この町の1LDKの成約価格は149,700円で、学芸大学駅まで954mという条件も併せ持っています。

世田谷区側では、下馬5丁目の9番地が2410円/㎡(町の水準3400円/㎡より29.1%低い、成約9件・2棟)、下馬1丁目の27番地が3017円/㎡(町の水準3731円/㎡より19.2%低い、成約19件・4棟)となっています。下馬5丁目の1LDKは152,500円、下馬1丁目は148,600円です。

反対に、駅の近さを優先したい場合の見方も書いておきます。上目黒2丁目は祐天寺駅まで859m・中目黒駅まで481mで、1LDKの成約価格は160,700円です。同じ町の32番地は2345円/㎡で、町の水準4150円/㎡より43.5%低い水準にあります。2つの駅が使える立地を保ったまま、単価の低い番地を選ぶという組み立てが成り立ちます。

最後に、この記事の限界をもう一度書きます。「その番地のどの建物がリノベーション済みか」までは、現時点のデータでは答えられません。建物単位の条件をデータとして持てるようにする作業は進めており、揃った時点で記事に反映します。それまでは、番地ごとの単価という土台の情報を、物件探しの出発点として使ってください。

なお、物件のご相談を直接お受けする窓口は現在準備中です。開設できしだい、このサイトでお知らせします。