祐天寺の賃貸2DK、結論から
祐天寺駅に最も近い祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)の2DKの成約価格は152,200円、次に近い祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m)は156,200円です。ここから駅を離れるほど価格は下がり、中目黒5丁目(祐天寺駅まで904m)は117,600円になります。
この記事で扱うのは、募集中の物件に付いている希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。同じ祐天寺駅を最寄りにする町でも、駅からの距離によって2DKの成約価格は大きく動きます。
さらに、この記事がお伝えしたい本題はその先にあります。同じ町の中でも、番地によって1平方メートルあたりの単価が1割から4割ちがうという事実です。町名で絞り込むところまでは、どの賃貸ポータルサイトでもできます。番地まで下りて初めて見えるものを、この記事の後半で数字のまま出します。
祐天寺駅から近い順に並べると、2DKの成約価格はこう並びます。
- 祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m): 152,200円
- 祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m): 156,200円
- 上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m): 135,700円
- 上目黒2丁目(祐天寺駅まで859m): 138,600円
- 中央町2丁目(祐天寺駅まで878m): 129,900円
- 中目黒5丁目(祐天寺駅まで904m): 117,600円
駅の目の前から少し外へ出るだけで、2DKという同じ間取りの成約価格が別の帯へ移ります。
祐天寺に暮らす宅建士が感じる、2DKで住む街の手ざわり
祐天寺は、駅を中心に住宅地がなだらかに広がる街です。宅建士として物件を見て回ると、2DKという間取りが「単身で広く使う人」と「二人で暮らす人」の両方に選ばれている感覚があり、供給されている物件の性格も駅からの距離で変わっていきます。
駅のすぐそばである祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)・祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m)は、駅の生活動線をそのまま自分の生活動線にできる範囲です。この2町の2DKは152,200円・156,200円で、祐天寺駅を最寄りにする町の中でも上のほうに位置します。
そこから少し外へ出た上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m)・上目黒2丁目(祐天寺駅まで859m)は、中目黒駅も生活圏に入ってくる位置です。上目黒2丁目は中目黒駅まで481m、上目黒4丁目は中目黒駅まで958mで、「祐天寺と中目黒のどちらも使う」という住み方が現実的な町になります。2つの駅を行き来できる位置にありながら、2DKは135,700円・138,600円です。
さらに西へ向かうと、中央町2丁目(祐天寺駅まで878m)や五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m)のように、学芸大学駅が近づいてくる町に入ります。中央町2丁目は学芸大学駅まで480m、五本木3丁目は学芸大学駅まで451mで、こちらは学芸大学駅を主に使う暮らしになります。2DKは129,900円・126,800円です。
祐天寺駅の徒歩圏は、こうして中目黒駅・学芸大学駅の徒歩圏と重なり合っています。「祐天寺で2DKを探す」という言い方の中に、実際には複数の駅を使い分ける選択肢が含まれている、というのが現地で物件を見ていて一番強く感じることです。
現役大家として太鼓判を押す、祐天寺で2DKを選ぶ強み
祐天寺周辺で2DKを選ぶ最大の強みは、同じ町の中で1LDKよりも成約価格が下に来る場合があることです。祐天寺2丁目の1LDKは154,700円、2DKは152,200円。祐天寺1丁目の1LDKは159,700円、2DKは156,200円。どちらの町でも、部屋数の多いほうが下に来ています。
大家の立場から見ると、この逆転には理由の見当が付きます。「1LDK」という表記は新しい建物で使われることが多く、賃貸ポータルサイトの検索でも指定されやすい人気の条件です。一方の「2DK」は表記そのものが古い時代の設計に多く、条件を指定する画面で最初から外されやすい。間取りの表記が持つ印象の差が、そのまま需要の差になり、成約価格に出ているという構図です。
同じ現象は、駅から離れた町でもっとはっきり出ます。
| 町名 | 1LDKの成約価格 | 2DKの成約価格 |
|---|---|---|
| 上目黒4丁目 | 153,300円 | 135,700円 |
| 上目黒3丁目 | 175,800円 | 130,600円 |
| 中目黒3丁目 | 174,300円 | 123,500円 |
| 東山1丁目 | 165,700円 | 119,900円 |
| 中目黒5丁目 | 149,400円 | 117,600円 |
上目黒3丁目・中目黒3丁目・東山1丁目のように、2つの間取りで成約価格の帯が完全に分かれている町もあります。部屋を仕切って使いたい人にとって、2DKという条件は探し方次第で相当に有利に働きます。
もう一点、祐天寺駅の近い町は価格の動きが穏やかである点も、住む側には見逃せません。祐天寺2丁目は2021年から2026年までの5年間で単価が+8.0%、上目黒4丁目は同じ5年間で+6.7%です。同じ期間で祐天寺1丁目は+19.8%、上目黒2丁目は+17.0%と動きが大きく、同じ祐天寺駅の徒歩圏でも町によって上がり方がまるで違うことが分かります。
祐天寺の「実際の成約価格」で見る2DKの家賃比較
祐天寺駅を最寄りにできる町の2DKの成約価格は、112,300円から194,600円まで広がっています。以下の表は募集中の物件の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。比較のため1LDKも併記しました。
賃貸ポータルサイトが表示するのは、これから借り手を探す物件に付けられた希望価格です。交渉の余地があり、その価格で契約が成立するとは限りません。この表の数字は、すでに契約まで到達した取引の記録から集計したものなので、実際に支払われた金額に近い値になります。
| 町名 | 祐天寺駅までの距離 | 2DK | 1LDK |
|---|---|---|---|
| 目黒区祐天寺2丁目 | 280m | 152,200円 | 154,700円 |
| 目黒区祐天寺1丁目 | 462m | 156,200円 | 159,700円 |
| 目黒区上目黒4丁目 | 535m | 135,700円 | 153,300円 |
| 目黒区上目黒2丁目 | 859m | 138,600円 | 160,700円 |
| 目黒区中央町2丁目 | 878m | 129,900円 | 148,900円 |
| 目黒区中目黒5丁目 | 904m | 117,600円 | 149,400円 |
| 目黒区上目黒5丁目 | 918m | 130,500円 | 140,300円 |
| 目黒区上目黒3丁目 | 954m | 130,600円 | 175,800円 |
| 目黒区中目黒3丁目 | 1078m | 123,500円 | 174,300円 |
| 目黒区五本木3丁目 | 1111m | 126,800円 | 136,700円 |
| 目黒区東山1丁目 | 1201m | 119,900円 | 165,700円 |
| 目黒区鷹番2丁目 | 1213m | 125,700円 | 146,100円 |
| 目黒区中央町1丁目 | 1256m | 118,200円 | 140,700円 |
| 世田谷区下馬4丁目 | 1285m | 112,800円 | 140,800円 |
| 目黒区鷹番3丁目 | 1300m | 127,000円 | 156,900円 |
| 目黒区上目黒1丁目 | 1343m | 152,200円 | 218,800円 |
| 目黒区中目黒4丁目 | 1365m | 129,400円 | 155,700円 |
| 目黒区目黒4丁目 | 1409m | 120,800円 | 150,900円 |
| 目黒区東山2丁目 | 1445m | 124,600円 | 146,000円 |
| 目黒区中目黒1丁目 | 1553m | 142,500円 | 169,300円 |
| 目黒区鷹番1丁目 | 1558m | 131,000円 | 158,800円 |
| 目黒区目黒本町1丁目 | 1565m | 123,300円 | 155,900円 |
| 世田谷区下馬2丁目 | 1578m | 112,300円 | 144,400円 |
| 世田谷区下馬6丁目 | 1624m | 122,700円 | 156,800円 |
| 目黒区目黒3丁目 | 1670m | 122,600円 | 161,100円 |
| 目黒区東山3丁目 | 1701m | 127,400円 | 147,400円 |
| 目黒区碑文谷6丁目 | 1710m | 130,300円 | 152,600円 |
| 目黒区目黒本町2丁目 | 1716m | 142,000円 | 149,700円 |
| 目黒区下目黒6丁目 | 1754m | 112,400円 | 159,800円 |
| 目黒区青葉台3丁目 | 1817m | 135,000円 | 157,200円 |
| 世田谷区下馬3丁目 | 1828m | 139,600円 | 133,600円 |
| 目黒区下目黒5丁目 | 1866m | 118,000円 | 149,600円 |
| 渋谷区恵比寿西1丁目 | 2077m | 194,600円 | 227,500円 |
表を眺めると、距離が伸びるほど一直線に下がるわけではないことが分かります。祐天寺駅まで1343mの上目黒1丁目は152,200円、1553mの中目黒1丁目は142,500円と、駅前の祐天寺2丁目・祐天寺1丁目と近い帯に並んでいます。この2町は中目黒駅まで313m・501mという位置にあり、祐天寺駅からの距離ではなく中目黒駅からの近さが成約価格を決めているためです。
一方で、下馬2丁目(祐天寺駅まで1578m)の112,300円、下目黒6丁目(祐天寺駅まで1754m)の112,400円、下馬4丁目(祐天寺駅まで1285m)の112,800円は、この表の中で最も下の帯にあたります。
番地まで下りると、同じ町の中で単価が変わる
ここからが、町名で絞り込む探し方では到達できない領域です。祐天寺駅の徒歩圏の町について、1平方メートルあたりの成約単価を番地ごとに集計したところ、町の相場より1割から4割低い番地が実際に見つかっています。
| 町名 | 町の単価 | 番地 | その番地の単価 | 町の相場との差 | 成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上目黒2丁目 | 4,150円/㎡ | 32番地 | 2,345円/㎡ | 43.5%安い | 7件・2棟 |
| 中央町2丁目 | 3,665円/㎡ | 23番地 | 2,814円/㎡ | 23.2%安い | 6件・3棟 |
| 上目黒4丁目 | 3,916円/㎡ | 21番地 | 3,146円/㎡ | 19.7%安い | 21件・4棟 |
| 祐天寺1丁目 | 3,739円/㎡ | 8番地 | 3,262円/㎡ | 12.8%安い | 6件・2棟 |
上目黒2丁目の32番地は、同じ上目黒2丁目の相場4,150円/㎡に対して2,345円/㎡です。同じ町名・同じ丁目の物件でありながら、この差が実際の成約記録として残っています。
なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。 建物の年代なのか、接している道路の性格なのか、区画の形なのか、現時点で断定できる材料を持っていないため、ここでは憶測を書かずに「事実として番地の間にこれだけの差がある」ことだけをお伝えします。理由の解明は今後掘り下げていく予定です。
なお、祐天寺駅に最も近い祐天寺2丁目(祐天寺駅まで280m)については、番地ごとに特徴として語れるだけの成約記録がまだ揃っていません。この町の番地単位のデータは現時点では収集中です。
視点を変える——祐天寺の2DK探しに「番地」という条件を足す
祐天寺で2DKを探すとき、条件に番地を足すと選択肢の並び方そのものが変わります。町名と間取りだけで絞り込むと同じ町の物件はひとかたまりに見えますが、番地まで下りると、そのかたまりの中に単価が1割から4割低い区画が含まれていることが分かるためです。
一般的な物件探しは「駅」と「間取り」と「予算」の3つで進みます。ここに「番地」を足せる人はほとんどいません。番地ごとの成約単価は、契約が成立した取引の記録を1件ずつ積み上げないと計算できず、その作業に見合う人手を割ける事業者が少ないからです。この記事で出している番地の数字は、その積み上げから直接計算したものです。
祐天寺駅の徒歩圏で2DKを探す方に、視点を広げる方向を3つ挙げます。
- 祐天寺駅の近さを保ったまま、番地で選ぶ — 祐天寺1丁目(祐天寺駅まで462m)の8番地・17番地・11番地は、町の相場3,739円/㎡に対して3,262円/㎡・3,275円/㎡・3,309円/㎡です。駅からの近さを一切犠牲にせず、単価の低い区画を狙えます
- 中目黒駅も使える位置へ広げる — 上目黒4丁目(祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m)の2DKは135,700円、上目黒2丁目(祐天寺駅まで859m、中目黒駅まで481m)は138,600円です。上目黒2丁目の32番地は町の相場4,150円/㎡に対して2,345円/㎡で、この記事で扱った中では最も差が大きい区画です
- 学芸大学駅が近づく側へ広げる — 中央町2丁目(祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m)の2DKは129,900円、五本木3丁目(祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅まで451m)は126,800円です。中央町2丁目の23番地は町の相場3,665円/㎡に対して2,814円/㎡です
いずれも「2DKを探す」という主軸は変えず、どこまでを候補に含めるかだけを広げた形です。祐天寺駅の近さを最優先するのか、番地の単価を優先するのか、複数の駅を使える位置を選ぶのか。判断の材料になる数字は、この記事にすべて出しました。
発掘不動産では、目黒・世田谷エリアの町について、契約が成立した価格の記録を番地の粒度まで集計し続けています。個別の物件相談をお受けする窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。
