祐天寺の賃貸1DK、町で選ぶと取りこぼす——番地ごとの成約単価で見る探し方

祐天寺の賃貸1DK、結論から

祐天寺駅にいちばん近い祐天寺2丁目の1DKは101,900円、祐天寺1丁目は98,400円、上目黒4丁目は103,800円です。ただし同じ町の中でも番地によって1平方メートルあたりの単価が1割以上ちがうため、町名だけで候補を絞り込む探し方では条件の合う部屋を見落とします。

まず、祐天寺駅から近い順に並べた1DKの成約価格です。

この表だけを見ると「祐天寺の1DKはおおよそこのくらい」という理解で止まります。ところが同じ祐天寺1丁目の中でも、8番地の成約単価は3,262円/㎡で、町の平均3,739円/㎡より12.8%安く決まっています。町という単位は、この差を平らにならしてしまいます。番地まで下りて初めて見えるこの差が、この記事の主題です。

現地に住む宅地建物取引士が実感している、祐天寺で1DKを探すときのエリア特性

祐天寺駅周辺でいちばん特徴的なのは、駅からの距離と1DKの成約価格が素直に連動しないことです。駅に近い町のほうが必ず高くなるわけではなく、その町がどの駅を併せ持っているかで価格の並びが入れ替わります。

事実として、祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1DKは101,900円ですが、878m離れた中央町2丁目は97,200円、904m離れた中目黒5丁目は92,800円です。駅から離れた分だけ順当に下がっています。

一方で、この順番から外れる町があります。

• 目黒区上目黒2丁目: 祐天寺駅まで859m、1DKは116,600円。この町は中目黒駅まで481mで、祐天寺駅と中目黒駅の両方を徒歩圏に持ちます
• 目黒区上目黒3丁目: 祐天寺駅まで954m、1DKは113,600円。この町も中目黒駅まで465mです

ここは事実と解釈を分けて読む必要があります。事実は「祐天寺駅からの距離が同程度でも1DKの成約価格に差がある」こと、解釈は「その差は祐天寺駅からの距離ではなく、併せ持っている別の駅への近さが効いている」ことです。祐天寺駅だけを条件にして探していると、この構造は見えません。

現役の大家が太鼓判を押す、祐天寺で1DKを選ぶときに効いてくるポイント

祐天寺で1DKを選ぶ最大の利点は、性格の違う駅をふたつ同時に徒歩圏へ収められる町が多いことです。勤務先や通学先が変わっても住み替えずに済むため、同じ部屋に長く住むほど効いてきます。

祐天寺駅とあわせて別の駅を徒歩圏に持つ町を、1DKの成約価格とともに並べます。

五本木3丁目は、祐天寺駅まで1111mと少し歩きますが、学芸大学駅までは451mです。1DKの成約価格は85,300円で、この一覧の中では最も低い水準です。「祐天寺の物件」として探すと候補に出にくく、「学芸大学の物件」として探すと今度は祐天寺駅が視野から外れる——ふたつの駅の間にある町は、駅名を軸にした探し方の隙間に落ちやすいという性質があります。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較——1DKと、番地ごとの単価差

ここに並ぶ数字は、募集価格ではなく実際に契約が成立した価格の平均です。ポータルサイトに表示されているのは現在募集中の希望価格で、交渉の余地があり、その金額のまま契約が決まるとは限りません。契約が成立した記録を平均した数字は、実際に支払われた金額そのものです。

1DKの成約価格(祐天寺駅から近い順)

同じ町の中で、番地ごとにどれだけ単価がちがうか

ここからが、町という単位では出てこない数字です。1平方メートルあたりの成約単価を番地ごとに集計すると、同じ町の中で次のような差が出ています。

上目黒2丁目の32番地は、町の平均4,150円/㎡に対して2,345円/㎡、43.5%安い水準で契約が成立しています。上目黒3丁目の42番地も、町の平均4,619円/㎡に対して3,371円/㎡で27.0%安いという結果です。いずれも1棟だけの偏りではなく、複数の建物・複数の成約にまたがって出ている差です。

なぜその番地が安いのかについて、現時点で構造的な理由は特定できていません。 前面道路の広さなのか、建物の性格なのか、日当たりなのか、いくつも仮説は立ちますが、裏付けが取れていない以上ここでは書きません。今後、建物単位のデータを積み上げながら掘り下げていきます。この記事で確かなこととして言えるのは、「同じ町の中でも番地によってこれだけの単価差が事実として存在する」という一点です。

なお、祐天寺駅にいちばん近い祐天寺2丁目については、番地単位で語れるだけのまとまった成約データがまだ揃っておらず、現在収集中です。揃い次第この記事に追加します。

5年間の推移

上の数字は現在の水準ですが、時間軸でも動いています。祐天寺2丁目は2021年から2026年までの5年間で8.0%、祐天寺1丁目は19.8%、上目黒4丁目は6.7%、上目黒2丁目は17.0%、それぞれ単価が上昇しました。同じ祐天寺駅の徒歩圏でも、5年間での上がり方にはこれだけの開きがあります。

例外もあります。中目黒3丁目は2020年から2025年までの5年間で3.4%の下落で、この一覧の中で唯一、単価が下がった町です。

少し視点を変えて、1DKという条件のまま探す範囲を広げる

1DKという条件を変えずに選択肢を増やしたいなら、駅からの距離ではなく「番地ごとの単価」を物差しに切り替える方法があります。町の平均より2割以上安い番地は、祐天寺駅から離れた町にも同じように存在するためです。

賃貸情報サイトの検索条件は、駅からの徒歩分数の区切りで絞り込む作りになっています。その区切りをまたいだ瞬間に、条件そのものは何も変わっていないのに候補から一斉に消えます。これは物件側の問題ではなく、探し方の側の構造です。同じことが「町名で絞る」という探し方でも起きています。町という単位で見ているかぎり、その中にある番地ごとの差は最初から見えません。

祐天寺駅から離れた町にも、次のような番地があります。

もうひとつ、間取りの側から視野を広げる方法もあります。1DKと1Kは、駅からの距離が同じ町でも成約価格の水準が異なります。

五本木3丁目は1Kが79,300円、1DKが85,300円で、間取りを1DKへ上げたときの差が他の町より小さく収まっています。「1DKは予算に合わない」と感じている場合でも、町を変えるだけで届く範囲に入ることがあります。

祐天寺で1DKを探すときは、駅からの分数と町名という2つの条件だけで絞り込まず、番地ごとの単価という3つ目の物差しを持っておくと、見える範囲が変わります。同じ家賃で、同じ駅からの距離で、条件の良い部屋が残っている可能性はそこにあります。

なお、個別の番地についてのご相談窓口は現在準備中です。番地単位のデータは、成約の記録が積み上がるたびに更新しています。