祐天寺の賃貸で2Kを探すなら、町ではなく番地で選ぶ|実際の成約価格で見る

祐天寺の2K探し、結論から

祐天寺駅周辺で2Kを探すなら、最初に見るべきは祐天寺1丁目の8番地・17番地・11番地です。町全体の成約単価3739円/㎡に対して、8番地は3262円/㎡、17番地は3275円/㎡、11番地は3309円/㎡。同じ1丁目の中で1割以上低い水準で契約が成立しています。

祐天寺駅は東急東横線の各駅停車が停まる駅で、隣は中目黒駅と学芸大学駅です。この駅を起点に部屋を探す人の多くは「祐天寺」という駅名と、「2K」という間取りの2つで候補を絞り込みます。しかし実際に契約が成立している価格を並べると、価格差を生んでいるのは町の名前ではなく、その先の番地でした。

宅建士として実務で扱っていて何度も感じるのは、同じ町名・同じ間取りでも、番地が変わると成約価格の水準がはっきり変わることです。この記事では、祐天寺駅から近い順に並べた町の2Kの成約価格と、その内側にある番地ごとの差を、実際の契約データのまま掲載します。

現地に住む宅建士が見る、祐天寺で2Kを探すときのエリア特性

祐天寺駅周辺で2Kを探す人にとって効いてくる特性は、複数の駅が同時に徒歩圏へ入る町が多いことです。祐天寺1丁目は祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m。上目黒4丁目は祐天寺駅まで535m、中目黒駅まで958m。1つの町が2つ以上の駅を使える構造になっています。

この構造は、2Kという間取りを探すときに具体的な意味を持ちます。2Kは1つの部屋を寝室、もう1つを仕事や収納に分けて使える間取りで、在宅の時間が長い人ほど価値が出ます。一方で、駅を1つに決めて探すと候補が一気に細くなる間取りでもあります。複数の駅が使える町であれば、「祐天寺駅からの距離」だけで候補を切らずに済みます。

町ごとの位置関係を、祐天寺駅までの距離で整理すると次のようになります。

• 祐天寺2丁目:祐天寺駅まで280m、学芸大学駅まで1076m
• 祐天寺1丁目:祐天寺駅まで462m、中目黒駅まで841m
• 上目黒4丁目:祐天寺駅まで535m、池尻大橋駅まで1647m
• 上目黒2丁目:祐天寺駅まで859m、中目黒駅まで481m
• 中央町2丁目:祐天寺駅まで878m、学芸大学駅まで480m

上目黒2丁目と中央町2丁目は、祐天寺駅よりも別の駅のほうが近い町です。祐天寺駅を軸に探していると視界から外れやすい位置にあります。

現役大家から見て、祐天寺の2Kが持っているもの

祐天寺周辺の2Kは、部屋数を2つ確保しながら、単身向けの間取りに近い価格帯で契約が成立している点に特徴があります。祐天寺1丁目の2Kは90,100円、上目黒4丁目の2Kは89,400円で、いずれも同じ町の1LDK(祐天寺1丁目159,700円、上目黒4丁目153,300円)とは別の価格帯に位置しています。

大家の立場で見ると、2Kは「部屋を分けたい」という具体的な要望を持つ入居者が長く住みやすい間取りです。2部屋あることで、生活の場と作業の場を物理的に分けられます。1LDKのように広いリビングを共有する形とは、暮らし方そのものが変わります。

年ごとの推移も併せて見ておきます。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で成約単価が8.0%上がり、祐天寺1丁目は同じ5年間で19.8%上がっています。上目黒4丁目は6.7%、中央町2丁目は1.8%と、同じ祐天寺駅周辺でも上昇の度合いはそろっていません。町ごとに動き方が違うため、「祐天寺エリア全体が上がっている」という粗い理解のまま探すと、実際の契約水準から離れた予算を立てることになります。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

以下の数字は、募集時の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトが表示しているのは、これから借り手を探す段階の募集価格で、交渉の余地があり、その金額のまま契約が成立するとは限りません。ここに載せているのは、契約まで到達した金額そのものです。

祐天寺駅までの距離が近い順に、2Kの成約価格を並べます。

駅に近い町ほど成約価格が上がる、という単純な並びにはなっていません。駅まで280mの祐天寺2丁目が105,000円である一方、954mの上目黒3丁目は118,100円、1256mの中央町1丁目は87,100円です。駅からの距離だけでは、契約が成立している水準を説明できません。

そして、この表よりもさらに内側に差があります。同じ町の中で、番地によって成約単価が変わります。2022年以降に契約が成立した記録から、町の水準より低い番地を挙げます。

上目黒2丁目の32番地は、町の水準4150円/㎡に対して2345円/㎡。同じ町名で募集されている部屋の中に、これだけの開きがあります。

なぜこの番地が低い水準で成約しているのか、その構造的な理由は現時点で特定できていません。建物の年数なのか、道路との位置関係なのか、別の要因なのか、断定できるだけの材料がそろっていないため、ここでは理由を書きません。今後、契約データを積み増しながら掘り下げていきます。今わかっているのは、「事実として番地の間にこれだけの差がある」という一点です。

なお祐天寺2丁目については、番地ごとの傾向として語れるだけの契約実績がまだまとまっていないため、この表には含めていません。

視野を広げる:祐天寺駅を主駅にすると候補から外れる町

祐天寺で2Kを探しているなら、学芸大学駅を主駅にした場合に徒歩圏へ入る町も候補に入れてください。鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213mですが学芸大学駅まで262m、五本木3丁目は祐天寺駅まで1111mですが学芸大学駅まで451mです。歩く先の駅を変えるだけで、駅近の町になります。

こうした町が候補から消えるのには、探し方の構造上の理由があります。ポータルサイトの検索は「駅を1つ選び、徒歩何分以内かを選ぶ」という形になっています。祐天寺駅を選んだ瞬間、別の駅のすぐそばにある町は、実際には東横線沿線の同じ生活圏であっても、検索結果から一斉に外れます。物件そのものの条件が変わったわけではなく、検索の入口が駅名で固定されているために起きる現象です。

祐天寺駅から距離のある町にも、2Kの成約実績はあります。

• 目黒区中央町1丁目:祐天寺駅まで1256m、学芸大学駅まで578m / 2Kは87,100円
• 目黒区鷹番3丁目:祐天寺駅まで1300m、学芸大学駅まで331m / 2Kは96,800円
• 目黒区東山2丁目:祐天寺駅まで1445m、池尻大橋駅まで824m / 2Kは86,900円
• 目黒区目黒本町2丁目:祐天寺駅まで1716m、学芸大学駅まで954m / 2Kは75,400円

このうち目黒本町2丁目には、番地の差が最も大きく出ています。町の成約単価4042円/㎡に対し、22番地は2701円/㎡(33.2%低い、11件・5棟)、3番地は2778円/㎡(31.3%低い、18件・2棟)。祐天寺駅を入口にした検索では、この町自体が候補に上がってきません。

駅名と間取りで絞り込むところまでは、どの探し方でも同じです。その先で番地まで見に行けるかどうかが、同じ条件・同じ間取りで支払う金額を変えます。

番地ごとの成約データは今後も契約実績を積み増しながら更新していきます。個別のご相談窓口は現在準備中です。