祐天寺の賃貸は「番地」で選ぶ|不動産の成約価格データで見る祐天寺駅周辺

祐天寺で賃貸を探すとき、最初に見るべきは町名ではなく番地です

祐天寺駅周辺では、同じ町の中でも番地によって成約時の㎡単価が1割以上ちがいます。上目黒2丁目の32番地は町の相場より43.5%安く、祐天寺1丁目の8番地は12.8%安い水準で契約が成立しています。町名だけで物件を絞り込むと、この差は最後まで見えません。

不動産のポータルサイトで「祐天寺 賃貸」と検索すると、結果は町名と最寄り駅、そして募集中の希望価格で並びます。しかし実際に契約が成立した価格(成約価格)を番地まで分解すると、同じ町・同じ駅からの距離でも、契約されている単価がはっきり分かれていることが分かります。この記事では、祐天寺駅から徒歩圏にある町を駅までの距離が近い順に並べ、実際の成約価格と番地ごとの単価差を公開します。

祐天寺駅からの距離が近い町は次のとおりです。

• 目黒区祐天寺2丁目: 祐天寺駅まで280m
• 目黒区祐天寺1丁目: 祐天寺駅まで462m
• 目黒区上目黒4丁目: 祐天寺駅まで535m
• 目黒区上目黒2丁目: 祐天寺駅まで859m
• 目黒区中央町2丁目: 祐天寺駅まで878m
• 目黒区中目黒5丁目: 祐天寺駅まで904m
• 目黒区上目黒5丁目: 祐天寺駅まで918m
• 目黒区上目黒3丁目: 祐天寺駅まで954m

宅建士として見た祐天寺の実感エリア特性は「複数の駅を同時に使える住宅地」です

祐天寺駅の徒歩圏は、中目黒駅・学芸大学駅・池尻大橋駅それぞれの徒歩圏と重なります。祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280m、中目黒駅まで1159m、学芸大学駅まで1076mで、日によって使う駅を選べる位置にあります。これが祐天寺の住み心地を決めている最大の条件です。

町ごとに見ると、この重なり方は少しずつ違います。

中央町2丁目・五本木3丁目・鷹番2丁目のように、祐天寺駅と学芸大学駅の両方が徒歩圏に入る町があります。一方で祐天寺1丁目・上目黒4丁目は祐天寺駅と中目黒駅の両方に歩ける位置です。「祐天寺に住む」と一言で言っても、実際に日常で使う駅は町によって変わります。物件情報の最寄り駅表示だけを見て決めると、この選択肢の幅を見落とすことになります。

現役大家が推せるのは、成約価格の伸び方が町ごとにはっきり分かれている点です

祐天寺駅周辺の成約価格は、5年間で町ごとに違う動き方をしています。祐天寺1丁目は2021年から2026年の5年間で19.8%上昇、上目黒3丁目は同じ期間で32.6%上昇した一方、中央町2丁目は1.8%の上昇にとどまっています。同じ駅の徒歩圏でも、価格の勢いは一様ではありません。

• 目黒区祐天寺2丁目: 2021年→2026年の5年間で+8.0%
• 目黒区祐天寺1丁目: 2021年→2026年の5年間で+19.8%
• 目黒区上目黒4丁目: 2021年→2026年の5年間で+6.7%
• 目黒区中央町2丁目: 2021年→2026年の5年間で+1.8%
• 目黒区上目黒2丁目: 2021年→2026年の5年間で+17.0%
• 目黒区上目黒3丁目: 2021年→2026年の5年間で+32.6%
• 目黒区中目黒3丁目: 2020年→2025年の5年間で-3.4%

大家の立場から見ると、上昇が緩やかな町は、これから借りる人にとって条件を交渉できる余地が残っている町でもあります。中目黒3丁目のように直近5年で下落している町も、祐天寺駅まで1078mという位置にあります。「駅からの近さを一切犠牲にせず、価格の勢いが落ち着いた町を選ぶ」という探し方が、祐天寺駅の徒歩圏では実際に成り立ちます。

祐天寺の「実際の成約価格」で見る家賃比較

以下の金額は、募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。ポータルサイトが表示する募集価格は交渉の余地があり、その金額で成約するとは限りません。この記事の数字は成約した実績なので、実際に支払われた水準そのものを表します。

祐天寺2丁目の3DK・3LDK超については、成約データを現在も収集中のため、この表には記載していません。

番地まで分解すると、同じ町の中で単価が分かれます

ここからが、町名の比較では絶対に出てこない数字です。成約価格を面積あたりの単価に直し、番地ごとにまとめると、同じ町の中で次のような差が出ています。

上目黒2丁目の32番地は、同じ町の相場4,150円/㎡に対して2,345円/㎡です。祐天寺1丁目では8番地・17番地・11番地の3つが、いずれも町の相場3,739円/㎡を下回る水準で契約されています。

なぜこれらの番地が安いのかは、現時点では特定できていません。 建物の築年数、接している道路、建物の向きなど、考えられる要因はいくつもありますが、今の手元のデータだけでは断定できないため、理由の推測は書きません。この記事で確実に言えるのは「事実として、同じ町の中で番地ごとにこれだけの単価差が実際に成立している」という一点です。理由の掘り下げは今後の課題として取り組みます。

視野を広げる:祐天寺駅から少し離れた町にも、同じ番地の差があります

賃貸ポータルの検索条件は駅からの徒歩分数という刻みで区切られており、その刻みを一段またいだ瞬間、物件は多くの利用者の検索結果画面から消えます。祐天寺駅の徒歩圏の外周には、この構造の中でほとんど比較されないまま契約されている番地が残っています。

物件そのものの条件は何も変わっていないのに、見られる回数だけが減る——これが、駅から少し離れた帯に単価の下がった番地が生まれる仕組みです。ここでも差は町単位ではなく番地単位で出ています。

目黒本町2丁目の22番地は、町の相場4,042円/㎡に対して2,701円/㎡です。この番地は成約11件・5棟という複数の建物にまたがる実績があり、たまたま1棟が安かったという話ではありません。祐天寺駅までの距離は1716mで、駅からの近さを最優先する条件では検索結果に出てきにくい位置にあります。

祐天寺駅の周辺で賃貸を探す場合、次の順番で条件を組み立てると、番地単位の差まで届きます。

1. 使いたい駅を決める(祐天寺駅だけでなく、中目黒駅・学芸大学駅も徒歩圏に入る町がある)
2. 間取りごとの成約価格で町を絞る(募集価格ではなく、実際に成立した価格で比べる)
3. その町の中で、単価が下がっている番地に該当する物件があるかを確認する

3の段階まで進むと、町名や駅名だけで絞り込んでいた時には見えなかった選択肢が出てきます。物件そのものは同じポータルサイトに載っていることも多く、違うのは「どの順番で条件を並べたか」だけです。

なお、個別の物件についてのご相談窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイト上でお知らせします。