学芸大学の一人暮らし相場は「町」ではなく「番地」で決まる|実際の成約価格で見る目黒・世田谷エリア

学芸大学で一人暮らし、相場の結論はこうなります

結論から言います。学芸大学駅周辺の一人暮らし向け(1R・1K・1DK)の実際の成約価格は、町によって1Rで65,400円から96,600円まで開きがあります。さらに同じ町の中でも番地が変われば㎡単価が33.2%も違う。町単位の平均だけを見て探すと、この差をまるごと見落とします。

学芸大学駅は東急東横線の駅で、駅を中心に目黒区(鷹番・五本木・中央町・碑文谷・目黒本町・中町)と世田谷区(下馬)にまたがるエリアが徒歩圏に広がります。一人暮らしの部屋探しでは、まず「どの町を見るか」を決め、次に「その町のどの番地か」まで降りるのが、同じ予算でより広い部屋にたどり着く道筋です。

このページで扱う数値は、賃貸ポータルサイトが掲載している募集価格(まだ契約が成立していない希望価格)ではなく、実際に契約が成立した価格の記録から集計したものです。番地単位のデータは、その記録を番地ごとに切り分けて中央値を出しています。

現地の宅建士が実感する、学芸大学のエリア特性

学芸大学の徒歩圏は、駅前の商店街を中心に半径が狭く、そこから住宅地へ一気に切り替わるのが特徴です。駅に最も近いのは鷹番2丁目(学芸大学駅まで262m)と鷹番3丁目(331m)で、そこから五本木3丁目(451m)、中央町2丁目(480m)、鷹番1丁目(587m)と続きます。

一人暮らしの部屋探しという視点で、この街には3つの実感があります。

• 駅前で生活が完結する密度がある — 商店街が駅の両側に伸びており、通勤前後の買い物の動線が短く済みます。鷹番2丁目・鷹番3丁目のように駅から262m・331mという距離感の町は、この動線の中に住むことになります
• 1本入ると住宅地の静けさに変わる — 五本木3丁目(451m)や中央町2丁目(480m)は駅前から数百メートルの範囲ですが、街の性格は駅前とはっきり分かれます
• 区をまたぐと成約価格の性格が変わる — 世田谷区側の下馬6丁目(学芸大学駅まで803m)・下馬5丁目(920m)は、目黒区側の駅前と徒歩圏としては近い位置にありながら、成約価格の水準が別の顔を見せます

なお、学芸大学駅は目黒区と世田谷区の境界に近い場所にあります。「目黒区に住みたい」「世田谷区に住みたい」という希望が先にある人は、同じ徒歩圏の中で区を選べる数少ない駅だという点を、選択肢として持っておくと動きやすくなります。

現役大家として推せる、学芸大学の3つのポイント

学芸大学の一人暮らしで推せるのは、駅からの距離帯が細かく刻まれていて、予算に合わせて距離を調整しやすい点です。駅至近の鷹番2丁目(262m)から目黒本町1丁目(1089m)まで、数百メートル単位で町が並んでおり、「あと少し歩けるか」という判断がそのまま条件の差になります。

ポイント1: 徒歩圏の中に価格帯の階段がある

同じ徒歩圏の中だけでも、実際の成約価格は1Kで73,600円(目黒本町1丁目)から95,900円(鷹番3丁目)まで幅があります。同じ「学芸大学の徒歩圏」という一言でくくられる範囲の中に、これだけの階段があるということです。

ポイント2: 単身向けの間取りが厚い

1R・1K・1DKの成約価格が揃って記録されている町が、駅の四方に分散しています。単身者向けの建物が特定の一角に偏っていないため、「駅前は埋まっていたが、少し離れた町なら選べる」という状況が起きやすくなります。

ポイント3: 番地単位で見ると、町の平均から大きく外れた場所がある

これが最も大きい点です。たとえば目黒本町2丁目(学芸大学駅まで954m)は、町全体の㎡単価が4,042円/㎡であるのに対し、22番地の実際の契約価格の中央値は2,701円/㎡です。町の相場より33.2%安い水準が、2022年以降の成約11件・5棟にまたがって記録されています。

なぜその番地が安いのかという構造的な理由は、現時点ではまだ特定できていません。建物の条件なのか、道路付けなのか、別の要因なのか。ここは憶測で書かず、今後掘り下げていきます。今わかっているのは「事実として番地間にこれだけの差がある」という一点です。

学芸大学の一人暮らし、実際の成約価格で見る家賃比較

学芸大学駅の徒歩圏で一人暮らし向けの部屋を探すなら、1Rで65,400円から96,600円、1Kで73,600円から95,900円の範囲が実際に契約が成立している価格帯です。以下はすべて募集価格ではなく成約価格の平均で、賃貸ポータルサイトが掲載する希望価格(交渉の余地があり、その金額で成約するとは限らない数字)とは性質が違います。

学芸大学駅からの距離別・一人暮らし向け成約価格

距離と価格がきれいに反比例していない点に注目してください。駅から587mの鷹番1丁目は1Rが96,600円である一方、駅から451mとより近い五本木3丁目は79,300円です。逆に駅から954mの目黒本町2丁目は1Rが97,100円と、駅前より高い水準の成約が記録されています。「駅に近いほど価格が上がる」という単純な直線では、この街の実際の成約価格は説明できません。

ここからが本題:同じ町の中の、番地による差

町単位の表は、ここまでです。うちが出せるのはこの先——同じ町の中で、番地によって㎡単価がどれだけ違うかです。

いずれも2022年以降の成約記録で、複数の建物にまたがっています。1棟だけの特殊事情ではなく、その番地に共通して現れている水準だということです。

たとえば中央町2丁目(学芸大学駅まで480m)は、町全体で見れば3,665円/㎡ですが、23番地に限れば2,814円/㎡。同じ町・同じ駅からの距離でありながら、㎡単価で23.2%の差がついています。一人暮らしの部屋の広さで考えれば、この差は毎月の負担にそのまま乗ってきます。

繰り返しますが、この差が生まれている構造的な理由は、まだ特定できていません。わかっていない部分を推測で埋めることはしません。番地ごとの建物条件や道路との関係は、今後の調査で掘り下げていきます。

5年でどう動いたか

学芸大学の徒歩圏は、町ごとに価格の動き方がはっきり分かれています。中央町2丁目は2021年から2026年の5年間で+1.8%とほぼ横ばいだった一方、同じ徒歩圏の下馬6丁目は同じ5年間で+30.9%、目黒本町2丁目は+20.9%、鷹番2丁目は+11.5%と、上昇の度合いに大きな開きがあります。町ごとの推移は下のグラフで確認できます。

視点を変える:あと数百メートルの範囲に、選択肢はまだあります

学芸大学駅から少し距離のある町まで探す対象を広げると、選択肢は一段増えます。理由は単純で、賃貸ポータルサイトの検索条件が「徒歩5分・10分・15分」という刻みになっているため、その刻みを1つ超えた瞬間に多くの人の検索結果から物件が一斉に消えるからです。実際に歩ける距離であっても、検索の網から外れた物件は競争相手が減り、価格が下がりやすくなります。

学芸大学駅からその範囲に入る町には、たとえば次のような場所があります。

• 世田谷区下馬4丁目(学芸大学駅まで1232m) — 7番地の実際の契約価格の中央値は2,708円/㎡で、町全体の3,270円/㎡より17.2%安い水準が、2022年以降の成約7件・2棟にまたがって記録されています
• 目黒区下目黒6丁目(学芸大学駅まで1336m) — 20番地は2,963円/㎡で、町全体の3,576円/㎡より17.1%安い水準です(成約6件・2棟)
• 世田谷区下馬1丁目(学芸大学駅まで1398m) — 27番地は3,017円/㎡で、町全体の3,731円/㎡より19.2%安い水準です(成約19件・4棟)
• 世田谷区下馬3丁目(学芸大学駅まで1435m) — 24番地は3,078円/㎡で、町全体の3,527円/㎡より12.7%安い水準です(成約8件・3棟)
• 目黒区祐天寺1丁目(学芸大学駅まで1436m) — 8番地は3,262円/㎡で、町全体の3,739円/㎡より12.8%安い水準です(成約6件・2棟)。この町は祐天寺駅まで462mで、隣駅を生活の起点にする選び方もできます
• 目黒区下目黒5丁目(学芸大学駅まで1726m) — 22番地は2,593円/㎡で、町全体の3,253円/㎡より20.3%安い水準です(成約5件・2棟)

ここで重要なのは、「駅から離れる」と「番地を選ぶ」を組み合わせられるという点です。駅からの距離を数百メートル譲る判断と、その町の中でどの番地を見るかという判断は、別々の軸です。両方を使えば、駅前の町を町単位でしか見ていない人とは違う選択肢にたどり着けます。

学芸大学の一人暮らしを探すときの手順は、次の3段階に整理できます。

1. 予算と通勤・通学の条件から、学芸大学駅からの距離帯を決める
2. その距離帯にある町の、実際の成約価格を確認する(上の表)
3. 候補に残った町の中で、番地単位の差が出ている場所を確認する(番地の表)

3段階目まで降りられるかどうかが、同じ予算で得られる条件を分けます。番地単位のデータは順次追加していきますので、いま掲載していない町についても、記録が揃い次第この記事を更新します。

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