学芸大学駅の賃貸マンションで一人暮らし|町の相場より1〜3割安い番地が実際にあります

学芸大学駅で一人暮らしの部屋を探すとき、先に決めるべきは町名ではなく番地です

学芸大学駅の徒歩圏で一人暮らし向けの部屋を探すなら、町名で候補を絞る前に番地まで見てください。同じ町の中でも、実際に契約が成立した価格をならすと㎡単価が1割から3割ちがう番地が存在します。町名だけで比べると、この差は平均に溶けて見えなくなります。

宅建士として最初にお伝えしたいのは、学芸大学駅の徒歩圏は「駅からの距離」と「町名」の2つだけでは値段が説明しきれない、ということです。駅にいちばん近いのは鷹番2丁目(学芸大学駅まで262m)で、続いて鷹番3丁目(331m)、五本木3丁目(451m)、中央町2丁目(480m)、中央町1丁目(578m)、鷹番1丁目(587m)と並びます。

ところが一人暮らし向けの1Rの成約価格を並べると、駅からの近さの順番とは一致しません。

• 鷹番1丁目(587m)の1Rは96,600円
• 鷹番2丁目(262m)の1Rは84,700円
• 中央町2丁目(480m)の1Rは74,900円
• 五本木2丁目(672m)の1Rは74,500円

駅からより近い鷹番2丁目のほうが、より遠い鷹番1丁目より低い価格で成約しています。距離だけでは順番が決まらないので、町という単位のさらに内側、番地まで下りる必要があります。

そして番地まで下りると、たとえば中央町2丁目の23番地は2,814円/㎡で、この町全体の3,665円/㎡より23.2%低い水準で成約しています(成約6件・3棟)。同じ町名の部屋を見比べているつもりでも、実際には2割以上ちがう区画を同じものとして扱っていることになります。

現地の宅建士が実感している、学芸大学駅まわりの暮らしの手ざわり

学芸大学駅の徒歩圏は、目黒区と世田谷区にまたがる住宅地です。線路沿いの鷹番・五本木・中央町から、碑文谷・目黒本町・柿の木坂といった目黒区側の住宅地、下馬・野沢という世田谷区側まで、性格の異なる街並みが1つの駅の徒歩圏に同居しています。

一人暮らしの部屋探しという視点で見たとき、このエリアで実感として大きいのは「2つ目の駅が使える町がかなりある」ことです。データ上もはっきり出ています。

• 中央町2丁目は、学芸大学駅まで480m、祐天寺駅まで878m
• 五本木2丁目は、学芸大学駅まで672m、中目黒駅まで1689m
• 鷹番2丁目は、学芸大学駅まで262m、祐天寺駅まで1213m
• 中町2丁目は、学芸大学駅まで968m、中目黒駅まで1510m
• 祐天寺2丁目は、学芸大学駅まで1076m、祐天寺駅まで280m、中目黒駅まで1159m、池尻大橋駅まで2241m

祐天寺2丁目のように4つの駅までの距離が記録されている町もあります。一人暮らしでは、朝の混雑を避けるために別の駅から乗る、終電を逃したときに別の駅から歩いて帰る、といった使い分けが日常的に効いてきます。町の中心を1つの駅だけで考えないほうが、選択肢は広がります。

一方で、事実として書けないこともあります。スーパーや飲食店までの徒歩距離のような生活導線のデータは、現時点では正確なものを収集中です。実数が出せない以上、この記事では推測で埋めません。

現役大家として推せるのは、5年間の値動きが町ごとにばらけている点です

このエリアの一番の特徴は、駅からの距離が近い町ほど値上がりしている、という単純な図式になっていないことです。5年間の成約価格の動きは町ごとに大きく差があり、上昇が緩やかなまま残っている町が徒歩圏内にいくつもあります。

大家として自分の物件の値動きを見ていると、同じ「学芸大学駅の徒歩圏」でもここまで差が出るのかと感じます。2021年から2026年までの5年間で見ると、次のようになっています。

大きく上昇した町

• 目黒本町4丁目(学芸大学駅まで1326m): +42.1%
• 碑文谷4丁目(1226m): +40.7%
• 下馬6丁目(803m): +30.9%
• 目黒本町1丁目(1089m): +28.4%
• 鷹番1丁目(587m): +26.6%

動きが緩やかだった町

• 中央町2丁目(480m): +1.8%
• 平町1丁目(1692m): +4.1%
• 中町1丁目(1026m): +4.3%
• 目黒本町3丁目(1641m): +4.4%
• 野沢3丁目(1217m): +5.1%

なお柿の木坂2丁目(1378m)は同じ5年間で-1.9%と、わずかに下げています。

借りる側から見ると、上昇が緩やかだった町は「これから探す人がまだ入りやすい町」です。特に中央町2丁目は、学芸大学駅まで480mという駅への近さを一切犠牲にしないまま、5年間の上昇が+1.8%にとどまっています。駅からの近さと値動きの穏やかさが両立している町は、徒歩圏の中でもそう多くありません。

学芸大学駅周辺の「実際の成約価格」で見る、一人暮らし向けの家賃

ここで示す金額は、募集中の部屋の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並んでいるのは、貸主が「この金額で借りてほしい」と出している募集価格で、交渉の余地がありますし、その金額で必ず契約が決まるとも限りません。実際にいくらで決まったかの記録は、部屋を探している段階では通常は見えない情報です。

一人暮らし向けの1R・1K・1DKについて、学芸大学駅までの距離が近い順に並べます。

1Rで見ると、いちばん低いのは目黒本町1丁目の65,400円、いちばん高いのは目黒本町2丁目の97,100円です。同じ「目黒本町」という町名でも、丁目が変わるだけで3割以上ひらきます。

番地まで下りると、町の相場より1〜3割低い区画があります

ここからが、町名や丁目という粒度では出てこない情報です。実際に契約が成立した価格を番地ごとに集計すると、次のような差が出ています。「町の相場」はその町全体の㎡単価、「割安率」はそこからどれだけ低いかです。

目黒本町2丁目の22番地は、町全体の4,042円/㎡に対して2,701円/㎡です。この町の1Rの成約価格は97,100円で徒歩圏内では高い部類に入りますが、その内側にこれだけ低い水準で決まっている区画があります。「目黒本町2丁目は予算に合わない」と町名で外してしまうと、この22番地ごと候補から消えます。

なぜこれらの番地が安いのかについては、現時点では構造的な理由を特定できていません。 建物の条件によるものなのか、道路との接し方によるものなのか、別の要因なのかは、まだ根拠を持って説明できる段階にありません。ここでは「事実として番地の間にこれだけの差がある」ことだけをお伝えし、理由は今後掘り下げていきます。

なお、この記事で扱っているのは実際に成立した契約の記録であり、建物が鉄筋コンクリート造のマンションか、木造のアパートかという建物種別ごとの内訳は現時点では集計していません。「マンションに絞った場合の番地差」まではまだ出せない、というのが正直なところです。

少し視点を変えて、駅からの距離と町名だけで絞ると消える部屋を見る

部屋探しのサイトは「駅から徒歩10分以内」「この町名」という2つの軸でしか絞り込めません。この2軸に乗らない部屋は、条件に合っていても最初から表示されないため、需要が集まらず価格が下がります。番地の差は、この見えなくなった側に溜まっています。

ポータルサイトの検索条件は、たいてい徒歩5分以内・10分以内・15分以内という刻みになっています。この刻みは物件の価値ではなくシステムの都合で決まっているので、徒歩16分になった瞬間、条件そのものはほとんど変わっていないのに、多くの人の検索結果から一斉に消えます。消えた分だけ問い合わせが減り、成約価格も下がります。掘り出し物が「たまたま出る」のではなく、検索システムの構造から必然的に生まれている、ということです。

同じことが町名という軸でも起きています。検索の絞り込みは町名までしか下りられないので、その内側にある番地ごとの差は、探している人からは原理的に見えません。番地という粒度は、そもそも検索の軸として用意されていないのです。

視野を学芸大学駅の徒歩圏の外周まで広げると、一人暮らし向けの部屋はさらに選びやすくなります。

• 目黒区南2丁目(学芸大学駅まで1789m): 1Rが61,600円
• 目黒区原町2丁目(1840m): 1Rが64,400円
• 目黒区目黒本町1丁目(1089m): 1Rが65,400円
• 目黒区柿の木坂3丁目(1282m): 1Rが65,500円
• 目黒区碑文谷1丁目(1385m): 1Rが66,700円

この外周側にも番地の差はあります。目黒区目黒本町6丁目(1674m)の1番地は2,617円/㎡で、この町の3,606円/㎡より27.4%低い水準です(成約8件・2棟)。目黒区柿の木坂1丁目(1520m)の28番地は2,900円/㎡で、町の3,742円/㎡より22.5%低くなっています(成約8件・2棟)。

つまり、駅からの距離を少し譲る、あるいは町名で候補を外さない、という2つの見直しをするだけで、同じ予算で見られる部屋の数は一段増えます。一人暮らしの部屋探しで最後に効いてくるのは、条件を厳しくすることではなく、この「見えなくなっている側」を意識的に見に行くことです。

この記事の距離と価格は、実際に契約が成立した価格の記録と、国土交通省の街区レベル位置参照情報にもとづく実測値です。番地単位の割安データは、成約が2棟以上に分かれている番地のみを対象にしています(1棟に集中している番地は、その建物固有の事情と区別できないため除いています)。

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