祐天寺で一人暮らしの部屋を探すなら、町ではなく「番地」で見る

祐天寺駅で一人暮らしの部屋を探すなら、結論は「番地で選ぶ」

祐天寺駅の周辺で一人暮らし向けの部屋を探すとき、探す単位を町から番地まで落とすと、見えている選択肢の中身が変わります。実際に契約が成立した価格を番地ごとに集計すると、同じ町の中に、その町の相場より11.5%から43.5%低い番地が存在するためです。

町名や丁目だけで絞り込む探し方では、この差は平均に埋もれて見えません。たとえば祐天寺駅まで462mの祐天寺1丁目は、町全体の相場が3739円/㎡ですが、8番地は3262円/㎡(町の相場より12.8%安い、成約6件・2棟)、17番地は3275円/㎡(同12.4%安い、成約6件・2棟)、11番地は3309円/㎡(同11.5%安い、成約16件・2棟)です。同じ町名、同じ駅距離、同じ生活圏の中で、番地が違うだけでこの差が出ています。

一人暮らしの部屋探しは、限られた予算の中で「駅からの近さ」と「毎月の支払い」を天秤にかける作業になりがちです。番地という単位を持ち込むと、その天秤の前提そのものが変わります。駅からの近さを一切犠牲にせずに支払いを下げられる番地が、実際に存在するからです。

なお、この記事で扱う番地単位の差について、「なぜその番地が安いのか」の構造的な理由は現時点で特定できていません。建物の年数なのか、接道なのか、区画の形なのか、今後掘り下げていく課題です。ここでは「事実として番地の間にこれだけの差がある」ということだけをお伝えします。

現地住民の宅建士が見ている、祐天寺という駅の性格

祐天寺駅の性格を一言で言えば、「複数の駅の徒歩圏が重なる場所にある駅」です。祐天寺駅を中心に町を並べると、その多くが中目黒駅・学芸大学駅・池尻大橋駅のいずれかの徒歩圏にも同時に入っており、住む人は日によって使う駅を選べます。

具体的に見ていきます。祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目は、中目黒駅まで1159m、学芸大学駅まで1076m、池尻大橋駅まで2241mです。祐天寺駅まで535mの上目黒4丁目は、中目黒駅まで958m、池尻大橋駅まで1647m、学芸大学駅まで1467mです。祐天寺駅まで859mの上目黒2丁目にいたっては、中目黒駅までの方が近く481mです。

この「駅が重なる」構造は、一人暮らしの部屋探しでは実利になります。勤務先や通学先が変わっても、住み替えずに使う駅を切り替えるだけで対応できる余地があるためです。

もうひとつの特徴は、祐天寺駅の徒歩圏が目黒区と世田谷区にまたがっている点です。祐天寺駅まで1285mの下馬4丁目、1578mの下馬2丁目、1624mの下馬6丁目は世田谷区に属します。区が変われば行政サービスの窓口も変わりますが、駅から歩く距離という意味では地続きです。区名で候補を切ってしまうと、駅からの距離では十分に近い町が検討対象から外れることになります。

現役大家として太鼓判を押せる、祐天寺で一人暮らしを始める強み

祐天寺エリアで一人暮らしを始める強みは、「駅までの距離を保ったまま、支払いを下げる余地が番地の単位で残っている」ことです。駅近を諦めるか支払いを諦めるかの二択になりにくい、という意味です。

一人暮らしを考えている方が抱きがちな不安は、「都心に近い区で一人暮らしを始めると、部屋の条件を大きく落とすことになるのではないか」というものだと思います。祐天寺駅周辺のデータを番地まで下ろして見ると、その不安の前提が必ずしも成り立たないことが分かります。

駅から近い順に、番地単位の差が確認できている町を挙げます。

上の表で最も差が大きいのは上目黒2丁目の32番地で、町の相場4150円/㎡に対して2345円/㎡、43.5%低い水準です(成約7件・2棟)。同じ上目黒2丁目でも、21番地は3409円/㎡(町の相場より17.9%安い、成約5件・2棟)、25番地は3514円/㎡(同15.3%安い、成約6件・3棟)と、一つの町の中に複数の水準が並んでいます。

サンプル数が多い番地も確認できています。中央町1丁目の15番地は成約22件・2棟、中央町2丁目の30番地は3250円/㎡(町の相場より11.3%安い)で成約21件・5棟、上目黒4丁目の21番地は成約21件・4棟です。一件の特殊な取引がたまたま安かった、という説明では片付かない件数です。

祐天寺エリアの「実際の成約価格」で見る、一人暮らし向けの家賃比較

以下の金額は、募集時の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは現在募集中の希望価格で、交渉の余地があり、その金額で成約するとは限りません。ここで示すのは、成約という結果まで到達した価格の記録です。

一人暮らしで検討されることの多い1R・1K・1DKを、祐天寺駅から近い順に並べます。

この表から読み取れることを3つに整理します。

• 駅からの距離と価格は、きれいに比例していません。 祐天寺駅まで280mの祐天寺2丁目の1Rは72,900円で、駅まで954mの上目黒3丁目の1R(94,300円)より低い水準です。距離が近いほど支払いが増える、という単純な関係にはなっていません
• 同じ町でも間取りによって順位が入れ替わります。 中目黒5丁目は1Rが78,500円である一方、1Kは76,300円、1DKは92,800円で、1Rより1Kの方が低い水準です。祐天寺1丁目も1Rが77,100円、1Kが76,900円と同じ傾向で、間取りの名前だけで絞り込むと候補を取りこぼします
• 区をまたぐと水準が変わります。 世田谷区の下馬4丁目は1Rが71,800円、1Kが74,200円で、この表の中では低い部類です。祐天寺駅までは1285mあり、駅からの距離を許容できるかどうかが判断の分かれ目になります

この表は町の平均です。冒頭でお伝えしたとおり、実際の支払いは番地によってさらに動きます。上目黒2丁目は1Rが91,400円とこの表の中では上位ですが、その町の中に町の相場より43.5%低い32番地があります。町の平均だけで候補から外すと、その番地ごと視野から消えることになります。

価格の推移も見ておきます。祐天寺2丁目は2021年から2026年の5年間で8.0%の上昇、祐天寺1丁目は同じ期間で19.8%の上昇です。上目黒4丁目は6.7%、上目黒2丁目は17.0%、中央町2丁目は1.8%と、駅を共有していても町ごとに動きの大きさが違います。中目黒3丁目は2020年から2025年の5年間で3.4%の下落で、この駅の徒歩圏内でも下がっている町があります。エリア全体が一様に動いているわけではない、というのがデータの示す姿です。

少し視点を変えて、祐天寺の一人暮らし探しを「別の駅から」見直す

祐天寺駅を軸に探して候補が尽きたときは、同じ町を別の駅から見直してください。祐天寺駅からは遠く見える町でも、別の駅からは駅近に分類される町がいくつもあるためです。

賃貸ポータルサイトの検索条件は「駅徒歩5分」「10分」「15分」といった刻みになっています。この刻みを1つ超えた瞬間、その物件は多くの人の検索結果から一斉に消えます。物件そのものは何も変わっていないのに、見られる回数だけが落ちる。この「誰にも見られない帯」に入った物件は、需要が減った分だけ価格が抑えられます。祐天寺駅から歩くと遠い町でも、別の駅から歩けば刻みの内側に戻る場合がある、というのがここでの要点です。

実際の数字で確認します。

• 中央町2丁目は祐天寺駅まで878mですが、学芸大学駅までは480mです。祐天寺駅を軸に探すと中位の距離ですが、学芸大学駅を軸にすれば駅近の町になります
• 五本木3丁目は祐天寺駅まで1111m、学芸大学駅までは451mです。1Rが79,300円、1DKが85,300円で、この記事の表の中でも1DKは低い水準です
• 鷹番2丁目は祐天寺駅まで1213m、学芸大学駅までは262mです。祐天寺駅からの距離だけで判断すると、この近さは見えません
• 鷹番3丁目は祐天寺駅まで1300m、学芸大学駅までは331mです。この町の4番地は3488円/㎡で、町の相場4007円/㎡より13.0%低い水準です(成約11件・3棟)
• 上目黒2丁目は祐天寺駅まで859m、中目黒駅までは481mです。中目黒駅を軸にすれば駅近の町であり、かつ町の中に43.5%安い番地を抱えています

視野を広げる方向は、駅だけではありません。祐天寺駅まで1445mの東山2丁目は、池尻大橋駅までは824mです。この町の1番地は3143円/㎡で町の相場4197円/㎡より25.1%安く(成約13件・3棟)、2番地は3689円/㎡で12.1%安い水準です(成約24件・5棟)。祐天寺駅まで1365mの中目黒4丁目も、5番地が3289円/㎡で町の相場3870円/㎡より15.0%安い水準です(成約17件・3棟)。

一人暮らしの部屋探しでは、条件を足すほど候補が減っていきます。祐天寺駅という軸を保ったまま、「どの駅から測るか」と「どの番地か」という2つの軸を足すと、候補は逆に増えます。この2つは、駅名と町名だけで絞り込む探し方では出てこない軸です。

私たちは、この番地単位の差がどこから来ているのかを今後掘り下げていきます。読者の方からのご相談を受ける窓口は現在準備中です。準備が整い次第、あらためてご案内します。