学芸大学で一人暮らしの部屋を探すなら、町ではなく番地まで見る

学芸大学の一人暮らし、結論は「同じ町の中の番地差」を見ること

学芸大学駅の周辺で一人暮らしの部屋を探すなら、町を絞り込む前に番地を見た方が効きます。実際に契約が成立した価格を番地ごとに集計すると、目黒本町2丁目22番地の1㎡あたりの契約価格は2701円で、同じ町全体の4042円より33.2%低い水準でした。町名が同じでも、番地が変われば単価はこれだけ動きます。

この差は、駅からの距離だけでは説明がつきません。目黒本町2丁目は学芸大学駅まで954mで、町としては一つの塊です。その中で22番地だけが低い単価で契約されている、という事実がまず先にあります。

なお、この記事が扱っている一次情報は「実際に契約が成立した価格」の集計であり、建物がアパートかマンションかという建物種別で切り分けたデータは、現時点では持っていません。「学芸大学 アパート 一人暮らし」で探している方に向けて、木造か鉄筋かといった構造別の傾向を語ることは、裏付けとなるデータが無いためこの記事では行いません。代わりに、単身者向けの間取り(1R・1K・1DK)の契約価格と、番地単位の差という、実測できている部分だけを出します。

宅建士として実感する、学芸大学の徒歩圏の広がり方

学芸大学駅の徒歩圏は、駅のすぐ近くから住宅地が途切れずに続いているのが特徴です。鷹番2丁目(262m)、鷹番3丁目(331m)、五本木3丁目(451m)、中央町2丁目(480m)と、駅から離れるにつれて商店の並びが住宅の並びへ静かに入れ替わっていきます。

歩いていて分かるのは、「駅前と住宅地の境目」がはっきりしないことです。鷹番1丁目(587m)や五本木2丁目(672m)まで来ても、幹線道路で街が分断される感覚がありません。単身者にとっては、帰り道の途中で買い物や食事を済ませる導線が組み立てやすい形になっています。

さらに外側の碑文谷6丁目(684m)、下馬6丁目(803m)、下馬5丁目(920m)あたりまで来ると、通りの幅が細くなり、低層の住宅が主体の落ち着いた並びに変わります。学芸大学駅の徒歩圏は、この「駅前から住宅地へのなだらかな移り変わり」の中から、自分の生活音の好みに合う場所を選べる範囲だと考えられます。

現役大家が推せるのは、複数の駅を選べる町が多いこと

学芸大学駅の徒歩圏には、別の駅も同時に使える町が複数あります。一人暮らしでは通勤・通学の路線が生活を左右するため、この「2駅目が近い」という条件は、部屋そのものの条件と同じくらい効いてきます。

具体的には次の通りです。

• 中央町2丁目: 学芸大学駅まで480m、祐天寺駅まで878m
• 五本木3丁目: 学芸大学駅まで451m、祐天寺駅まで1111m
• 鷹番2丁目: 学芸大学駅まで262m、祐天寺駅まで1213m
• 五本木2丁目: 学芸大学駅まで672m、中目黒駅まで1689m
• 中町2丁目: 学芸大学駅まで968m、中目黒駅まで1510m

大家の立場から見ると、複数駅を使える町の部屋は空室期間が短くなりやすく、それだけ需要が安定している証拠でもあります。裏を返せば、借りる側にとっては「ダイヤが乱れた日に別ルートを選べる」という実利がそのまま手に入る場所ということです。中央町2丁目のように学芸大学駅と祐天寺駅の両方が視野に入る町は、一人暮らしの通勤時間帯の選択肢を素直に広げてくれます。

学芸大学の「実際の成約価格」で見る、一人暮らし向けの家賃

ここで出す数字は、募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトに並ぶのは、これから借り手を探す段階の希望価格で、交渉の余地があり、その金額で成約するとは限りません。私たちが集計しているのは、その先の「実際にいくらで決まったか」の記録です。

学芸大学駅から近い順に、単身者向けの間取りの契約価格を並べます。

そして、この記事の主題である番地単位の差が下の表です。いずれも同じ町の中での比較で、番地側は真ん中の値(中央値)を採っています。

なぜこれらの番地が低い単価で決まっているのか、その構造的な理由はまだ特定できていません。 建物の年数なのか、前面道路なのか、日当たりなのか、複数の要因が重なっているのか。憶測で理由を書くことはせず、今後の調査で掘り下げます。ここで確かなのは「同じ町の中に、これだけの差が事実として存在する」という一点です。

時間の流れも見ておきます。2021年から2026年までの5年間で、鷹番3丁目は+21.8%、中央町1丁目は+14.5%、鷹番2丁目は+11.5%、五本木3丁目は+8.2%と、いずれも上昇しています。一方で中央町2丁目は+1.8%と、5年を通してほぼ横ばいで推移しました。同じ駅の徒歩圏でも、値動きの速さは町ごとに違います。上の折れ線グラフで、その差を実際の形として確認できます。

一人暮らしの部屋探しでこの表を使うなら、順番は「間取りで予算を決める → 町を数個に絞る → その町の中で番地まで確認する」になります。番地の差は、町の平均だけを見ていると最後まで視界に入りません。

少し視野を広げる:駅からの距離を伸ばした先にある選択肢

駅からの距離を少し伸ばすと、単身者向けの契約価格は目に見えて下がります。ポータルサイトの検索条件は徒歩の分数で区切られているため、その区切りをまたいだ瞬間に多くの人の検索結果から物件がまとめて消えます。需要が届かなくなった分だけ、価格が抑えられたまま残ります。

これは物件の質の問題ではなく、検索する仕組みの側にできた空白です。学芸大学駅の徒歩圏でも、駅から離れた町ほど1Rの契約価格が下がる傾向がはっきり出ています。

• 目黒区目黒本町1丁目(1089m): 1R 65,400円、1K 73,600円、1DK 75,000円
• 目黒区柿の木坂3丁目(1282m): 1R 65,500円、1K 77,700円
• 目黒区目黒本町6丁目(1674m): 1R 70,600円、1K 79,800円
• 目黒区南2丁目(1789m): 1R 61,600円、1K 68,100円

さらに、この外周の町にも番地単位の差はそのまま存在します。目黒本町6丁目1番地は1㎡あたり2617円で、町全体の3606円より27.4%低い水準です(成約8件・2棟)。柿の木坂1丁目28番地は2900円で、町全体の3742円より22.5%低い水準でした(成約8件・2棟)。南2丁目10番地は2778円で、町全体の3271円より15.1%低い水準です(成約18件・3棟)。

つまり、駅からの距離を伸ばすことで下がる分と、番地を選ぶことで下がる分は、別々に効いてきます。両方を重ねられる場所を選べば、同じ予算でも部屋の広さや条件の選択肢は変わってきます。逆に、駅の近さを最優先するなら鷹番2丁目(262m)・鷹番3丁目(331m)の中で番地を選ぶ、という組み立てになります。

なお、私たちが持っているのは実際に契約が成立した価格の記録であり、現在募集中の個別の部屋の情報ではありません。番地単位の相談を受け付ける窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。