学芸大学の賃貸でデザイナーズを探すなら|番地ごとの成約価格差から予算をつくる

学芸大学でデザイナーズ物件を探すとき、最初に決めるのは「どの番地で予算をつくるか」

結論から書きます。発掘不動産は、物件の意匠(デザイナーズかどうか)を判定できるデータを持っていません。持っているのは、実際に契約が成立した価格の記録です。そこから言えるのは、同じ学芸大学圏でも番地によって1㎡あたりの契約価格が最大43.5%違う、という事実です。

デザイナーズという条件は、内装・外観・設計者といった物件1件ごとの意匠に紐づく情報です。私たちが持っている契約価格の記録には、その意匠を示す項目がありません。ですので「学芸大学にデザイナーズ物件が何件ある」「この町はデザイナーズが多い」といった話は、この記事では書きません。データの裏付けが無いことを、あるように書かないためです。

その代わりに、この記事は別の役割を持ちます。意匠にこだわった物件は、同じ広さ・同じ間取りの標準的な物件より単価が上がります。つまりデザイナーズ探しは、条件を足すほど予算との綱引きになります。そこで効くのが番地です。

学芸大学駅から徒歩圏の同じ町の中でも、番地が変われば1㎡あたりの契約価格は1割から4割変わります。この差は、物件のグレードを1段落とさずに、探す場所を数百メートル動かすだけで生まれます。物件の意匠条件は不動産会社の検索条件に任せ、こちらは「その条件を払える予算をどこでつくるか」を番地で示します。

現地に住む宅建士として、学芸大学駅からの距離の実際

学芸大学駅の徒歩圏は、駅の東西で町名が細かく切り替わります。鷹番2丁目が262m、鷹番3丁目が331m、五本木3丁目が451m、中央町2丁目が480mと、262mから480mまでの範囲に4つの町が同時に入ります。町名が変わることと、遠くなることは、この駅では一致しません。

学芸大学駅は目黒区の中央付近にあり、駅を出てすぐの範囲で目黒区鷹番・五本木・中央町・碑文谷、さらに世田谷区下馬が接しています。町名の切り替わりが細かいぶん、「◯◯町だから駅から遠い」という思い込みが実際の距離と合わないことが起きます。以下は、私たちが実測した学芸大学駅までの距離です。

この表で注目したいのは、目黒区中央町2丁目(480m)と目黒区中央町1丁目(578m)のように、同じ町名で丁目が違うだけで距離が変わる点です。さらに言えば、同じ丁目の中でも番地によって駅への向きは変わります。距離は町の属性ではなく、番地の属性に近いものです。

もうひとつ、学芸大学駅の徒歩圏は目黒区と世田谷区にまたがります。世田谷区下馬6丁目は803m、下馬5丁目は920mで、目黒区中町2丁目(968m)より駅に近い位置にあります。区が変わると検索条件から外れがちですが、距離で見ると同じ生活圏です。

なお、祐天寺2丁目(280m)・祐天寺1丁目(462m)は祐天寺駅にも近く、祐天寺2丁目から祐天寺駅までは280m、祐天寺1丁目から祐天寺駅までは462mです。2駅を使える位置にある町が、学芸大学の徒歩圏の外周に並んでいます。

現役大家の立場から見た、学芸大学圏でいま起きていること

学芸大学圏の1㎡あたりの契約価格は、この5年で町ごとにばらついた動き方をしています。中央町2丁目は5年間で+1.8%とほぼ横ばい、一方で下馬6丁目は+30.9%、目黒本町1丁目は+28.4%と大きく動きました。同じ駅の徒歩圏でも、町によって値動きの幅がまったく違います。

大家として物件を持っていると、契約価格の推移は「その町がどう見られ始めたか」の記録として読めます。学芸大学圏の直近5年(2021年→2026年)の変化率は以下のとおりです。

ここで事実と解釈を分けておきます。事実は「変化率にこれだけの幅がある」ことだけです。その理由が建て替えなのか、入居者層の入れ替わりなのか、私たちのデータからは特定できません。特定できていないことを理由らしく語ることはしません。

そのうえで、部屋を探す側にとって実務的に意味があるのはこの点です。変化率が小さかった町(中央町2丁目の+1.8%、五本木3丁目の+8.2%)は、いずれも学芸大学駅から480m・451mという駅至近の位置にあります。駅からの近さと、価格の動き方は、この圏内では連動していません。デザイナーズのように条件を足して探す場合、駅近を諦めずに単価の伸びが穏やかだった町から当たる、という順番が取れます。

学芸大学の「実際の成約価格」で見る家賃比較

この記事で使っている家賃は、募集中の希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに出ている数字は、これから借り手を探す段階の希望価格で、値下げ交渉が入ることも、そのまま成約しないこともあります。私たちが出しているのは、契約が決まった後の記録です。

この違いは、デザイナーズのように条件を足して探すときにはっきり効きます。募集価格を基準に予算を組むと、実際に決まっている価格帯とずれた前提で物件を絞ってしまうためです。以下は学芸大学駅から968m以内の町の、間取り別の成約価格です。

1Kで見ると、五本木3丁目の79,300円から鷹番3丁目の95,900円まで、駅から451mと331mというどちらも駅至近の町の間で幅があります。デザイナーズのように条件を足すと、この幅の上側に乗ることになります。逆に言えば、幅の下側の町から探し始めれば、同じ月額で条件を1つ多く足せます。

そして、町の平均よりもさらに踏み込めるのが番地です。私たちのデータでは、同じ町の中でも番地単位で1㎡あたりの契約価格に差があります。学芸大学駅に近い順に、実際の数字を挙げます。

• 目黒区鷹番3丁目4番地(学芸大学駅まで331m): 1㎡あたり3,488円。町全体は4,007円で、13.0%安い水準です(2022年以降の成約11件・3棟)
• 目黒区五本木3丁目3番地(451m): 1㎡あたり3,002円。町全体は3,500円で、14.2%安い水準です(成約6件・2棟)
• 目黒区中央町2丁目23番地(480m): 1㎡あたり2,814円。町全体は3,665円で、23.2%安い水準です(成約6件・3棟)
• 目黒区中央町1丁目15番地(578m): 1㎡あたり3,075円。町全体は3,632円で、15.3%安い水準です(成約22件・2棟)

なぜこれらの番地が安いのか、その構造的な理由は現時点では特定できていません。建物の年数なのか、道路への向きなのか、私たちのデータからは断定できないため、ここでは理由を推測せずに置きます。今後、番地ごとの条件を突き合わせて掘り下げていきます。

いま確実に言えるのは、「同じ町名・同じ駅距離でも、番地によって1㎡あたりの契約価格がこれだけ違う」という事実そのものです。デザイナーズという条件を足したうえで予算を守りたいとき、この差は物件のグレードを落とさずに使える数少ない余白です。

少し視点を変えて、学芸大学圏の番地をもう一段広く見る

駅から480m以内の4つの番地だけでは選択肢が足りない場合、駅から968mより先の範囲まで番地を広げると、割安幅はさらに大きくなります。目黒本町2丁目22番地は町全体より33.2%、上目黒2丁目32番地は43.5%低い水準です。

デザイナーズという条件は、供給される物件の数がもともと限られます。駅から480m以内という条件を同時に付けると、候補が数件しか残らないことは珍しくありません。そこで視野を広げますが、広げ方を「駅から遠く、安い町へ」ではなく「同じ生活圏の中で、割安な番地へ」にします。学芸大学圏で私たちが把握している番地を、駅からの距離順にすべて並べます。

この表の読み方を2点だけ補足します。

1つ目は、成約件数と棟数です。たとえば目黒区中央町1丁目15番地は成約22件・2棟、世田谷区下馬1丁目27番地は成約19件・4棟で、複数の建物にまたがって同じ傾向が出ています。一方で成約5件・2棟のように件数が少ない番地は、特定の建物の条件が数字を引っ張っている可能性が残ります。件数が多く、棟数も分かれている番地ほど、番地そのものの性質として読める確度が上がります。

2つ目は、割安幅と距離が比例しないことです。学芸大学駅から331mの鷹番3丁目4番地は13.0%、480mの中央町2丁目23番地は23.2%で、より駅に近い番地のほうが割安幅が小さいわけではありません。「遠いから安い」という単純な図式では説明がつかない差が、駅の徒歩圏の内側に存在しています。

デザイナーズという条件で物件を探すとき、この表は「どの番地から不動産会社に当たるか」の順番を決める材料になります。町名で候補を絞るのではなく、番地で予算の余白をつくってから、意匠の条件を足す。それが、契約価格の記録という一次データを持っている私たちが提案できる進め方です。

なお、繰り返しになりますが、これらの番地がなぜ安いのかは特定できていません。理由を後から作らず、事実として差があることだけをお伝えしています。番地ごとの条件を突き合わせる調査は、今後この記事の続きとして進めていきます。

個別のご相談窓口は現在準備中です。学芸大学圏の番地単位の契約価格データは、新しい成約が積み上がるたびに更新し、この記事にも反映していきます。