学芸大学で一人暮らしの賃貸を探すなら、町ではなく「番地」で選ぶ|実際の成約価格で見る駅周辺の実態

学芸大学×一人暮らしの部屋探し、結論から

学芸大学駅の周辺で一人暮らし向けの部屋を探すなら、町を選ぶより番地を選ぶほうが金額に効きます。実際に契約が成立した価格を番地まで分解すると、同じ町の中でも1平方メートルあたりの単価に11.3%から33.2%の開きが出ているためです。

宅建士として言えることは、この差は「駅から近いか遠いか」だけでは説明がつかない、という一点です。町の名前と駅からの距離だけで候補を絞ると、同じ町の中にある低い単価の番地を最初から見落とすことになります。

結論を3つに整理します。

• 駅からの距離: 学芸大学駅に最も近いのは目黒区鷹番2丁目(学芸大学駅まで262m)で、鷹番3丁目(331m)、五本木3丁目(451m)、中央町2丁目(480m)が続きます。
• 単身者向けの金額: 1Rの成約価格が低いのは世田谷区下馬5丁目(73,900円)、目黒区五本木2丁目(74,500円)、目黒区中央町2丁目(74,900円)です。1Kでは目黒区中央町1丁目(76,300円)、目黒区五本木2丁目(77,400円)、世田谷区下馬5丁目(77,600円)が低い水準にあります。
• 番地単位の差: 目黒区目黒本町2丁目22番地は、実際の契約価格の中央値が2,701円/m2で、町全体の中央値4,042円/m2より33.2%低い水準です。

以下、駅からの距離、値動き、実際の成約価格、そして番地単位の差の順に見ていきます。

現地住民の宅建士が教える、学芸大学の「実感しているエリア特性」

学芸大学駅の周りは、目黒区の鷹番・五本木・中央町・碑文谷・目黒本町・中町と、世田谷区の下馬が駅を囲むように連なっています。どの方向へ歩いても住宅地が途切れず、単身者が候補にできる町の数がそのまま多くなることが、このエリアの特性です。

駅を中心にどの町がどれだけ離れているかを、実測の距離で並べます。数値は町ごとの実測値で、まとめた代表値ではありません。

この表から読み取れる客観的な事実は2つです。第1に、学芸大学駅から近い順に鷹番・五本木・中央町が並び、目黒区側の町が駅を囲んでいます。第2に、世田谷区の下馬は駅の反対側から近づく形になり、下馬6丁目(803m)と下馬5丁目(920m)は目黒区の中町2丁目(968m)より学芸大学駅に近い位置にあります。

ここから導ける解釈は、単身者にとって「区の名前」で候補を絞るのは実態に合わない、ということです。世田谷区か目黒区かではなく、駅からの実測距離で並べ直すと候補の順番が入れ替わります。

もう一つ、実務で単身者に伝えている点があります。目黒区祐天寺2丁目は学芸大学駅まで1076m、祐天寺駅まで280mで、2つの駅を使い分けられる位置にあります。1路線に固定されない町を候補に入れておくと、通勤先が変わったときに引っ越さずに済む可能性が残ります。

現役大家が太鼓判!学芸大学エリアで推せるポイント

学芸大学駅の周辺は、5年間で成約価格がほとんど動いていない町と、3割近く上がった町が同じ駅の徒歩圏に同居しています。値動きの緩やかな町がまだ残っていることが、これから一人暮らしを始める人にとっての実利です。

大家の立場から見ると、値動きの差は「この町はもう出遅れている」という話ではありません。むしろ、同じ駅を使える範囲の中に条件の異なる町が並んでいる、という状態です。町ごとの5年間の変化を並べます。

事実として、駅に最も近い鷹番2丁目は+11.5%である一方、同じ鷹番でも鷹番3丁目は+21.8%、鷹番1丁目は+26.6%と、隣り合う丁目のあいだで倍以上の開きがあります。学芸大学駅まで480mの中央町2丁目は+1.8%で、この駅の周辺では最も動きが小さい町です。

ここから言えることは、駅からの距離と値上がりの大きさが素直に対応していない、ということです。「駅に近い町ほど上がっている」という前提で町を外していくと、実際の値動きとは合わない選び方になります。

学芸大学の「実際の成約価格」で見る、一人暮らし向けの家賃比較

このセクションに並ぶ金額は、募集中の物件に付いている希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトが表示するのは募集価格で、交渉の余地を含んだ売り出し希望額であり、その金額のまま契約が成立するとは限りません。発掘不動産が使っているのは、契約が成立した時点の記録そのものです。

一人暮らし向けの間取り(1R・1K・1DK)について、学芸大学駅から近い順に並べます。

同じ町の中で、番地によって単価がどれだけ違うか

町単位の平均は、あくまで町の中にある建物をまとめた数字です。発掘不動産が持っている契約成立時の記録を番地まで分解すると、同じ町の中でも1平方メートルあたりの単価がはっきり分かれます。

事実として押さえておきたいのは、この差が町を替えることで生まれた差ではない、という点です。目黒本町2丁目22番地の2,701円/m2と、同じ目黒本町2丁目の町全体4,042円/m2は、同じ町名・同じ最寄り駅の中にある2つの数字です。町の名前で候補を絞る限り、この差には届きません。

なぜその番地が低い水準なのかは、現時点では特定できていません。 建物の築年や向き、前面道路の条件など、考えられる要素は複数ありますが、根拠のある説明ができる段階ではないため、ここでは理由を推測せずに事実だけを示します。番地ごとの条件の掘り下げは今後の課題として取り組みます。

なお、目黒区鷹番1丁目・鷹番2丁目・五本木1丁目・五本木2丁目・碑文谷6丁目・中町1丁目・目黒本町1丁目・祐天寺2丁目については、契約成立の記録が1棟に集中しているか、番地ごとの傾向として語れるだけの分布がないため、番地単位の比較対象には含めていません。数が揃っていない段階で番地の特徴として語ることはしません。

少し視点を変えて、一人暮らしの部屋探しをより広い視野で見る

学芸大学駅から少し離れた町まで候補を広げると、単身者向けの成約価格はさらに下がります。賃貸ポータルサイトの絞り込みが徒歩分数の刻みで区切られているため、その刻みを1段またいだ町は多くの人の検索結果から一斉に消え、需要そのものが薄くなるからです。

これは物件の良し悪しの問題ではなく、検索システムの区切り方が作り出している構造です。読者が使っている検索画面の側に理由があるため、条件そのものは変わらないのに金額だけが下がる、という状態が生まれます。

実際の数字で確認します。学芸大学駅まで262mの鷹番2丁目は1Rが84,700円、1Kが90,900円です。これに対し、学芸大学駅まで1089mの目黒本町1丁目は1Rが65,400円、1Kが73,600円、1DKが75,000円で、この駅の周辺では最も低い水準になります。学芸大学駅まで1435mの下馬3丁目は1Rが71,400円、1Kが74,400円、1DKが77,800円です。学芸大学駅まで1232mの下馬4丁目は1Kが74,200円、学芸大学駅まで1336mの下目黒6丁目は1Kが72,600円でした。

そして、この「検索結果から外れやすい町」の内側にも、番地単位の差はそのまま存在します。

つまり、視野を広げる方向は2つあります。1つは駅からの距離を広げること、もう1つは町の中を番地まで分解することです。この2つは足し合わせられます。学芸大学駅まで1726mの下目黒5丁目22番地は、2,593円/m2という、この記事で扱った範囲で最も低い単価の番地です。

一人暮らしの部屋探しでは、条件を1つ緩めるたびに候補が増えます。緩める順番を「町を替える」ではなく「同じ町の中の番地を見る」から始めると、住むエリアを変えずに選択肢を増やせます。

発掘不動産は、目黒区・世田谷区を中心とした実際の契約成立価格を番地単位まで分解して整理しています。物件のご相談窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。