学芸大学の一人暮らしで家賃を抑えるなら、町ではなく「番地」で選ぶ|実際の成約価格で見た駅徒歩圏の価格差

学芸大学駅の周辺で一人暮らしの部屋を探すとき、多くの情報サイトは「○○町の相場は△△円」という町単位の数字までしか教えてくれません。ただ、実際に契約が成立した価格(成約価格)を番地まで分解すると、同じ町の中でも1平方メートルあたりの価格が1〜3割ちがうことが分かります。この記事では、その差を実データで示します。

学芸大学駅の徒歩圏で家賃を抑えるなら、町ではなく番地まで見る

学芸大学駅まで587m以内にある6つの町のうち、実際に契約が成立した価格(成約価格)の1Kが最も低いのは目黒区中央町1丁目の76,300円、1Rが最も低いのは目黒区中央町2丁目の74,900円です。さらに中央町2丁目の中では、23番地だけが町の相場より23.2%低い価格で契約が成立しています。

町単位の相場は、その町にある全部の建物を平らにならした平均値です。実際に部屋を借りるのは町ではなく特定の1棟なので、契約する側にとって意味があるのは「その建物が建っている番地の水準」のほうです。発掘不動産が扱っているのは、その番地単位の記録です。

なお、この記事で扱うデータは価格と駅までの距離です。オートロックや宅配ボックスといった設備が番地ごとにどう分布しているかについては、現時点で数値として集計できていません。設備条件については実際の募集情報で個別に確認してください。データを持っていない項目を、それらしく書くことはしません。

宅建士の目で見た、学芸大学駅を囲む町の並び方

学芸大学駅の徒歩圏には、駅から262mの目黒区鷹番2丁目をはじめ、学芸大学駅から徒歩20分圏に広がる町が並んでいます。距離が伸びるほど価格の水準は下がりますが、その下がり方は町ごとに一定ではありません。

駅からの実測距離で並べると、位置関係は次のようになります。

• 目黒区鷹番2丁目(262m)・鷹番3丁目(331m)・五本木3丁目(451m)が、駅を囲む最も近い層
• 目黒区中央町2丁目(480m)・中央町1丁目(578m)・鷹番1丁目(587m)が、その外側の層
• 目黒区五本木2丁目(672m)・碑文谷6丁目(684m)、世田谷区下馬6丁目(803m)が、さらに外側
• 世田谷区下馬5丁目(920m)・目黒区目黒本町2丁目(954m)・中町2丁目(968m)が、駅からいちばん離れた層

ここで注目したいのは、距離と価格が素直に対応していない点です。駅から587mの鷹番1丁目の1Rが96,600円である一方、それより駅に近い480mの中央町2丁目の1Rは74,900円で契約が成立しています。距離だけを条件にして探すと、この差は見えません。

現役大家として推せる、学芸大学まわりの使い勝手

学芸大学駅の周辺は、1つの部屋から複数の駅を選んで使える町が多いことが、一人暮らしの生活の自由度につながります。中央町2丁目は学芸大学駅まで480m・祐天寺駅まで878m、五本木3丁目は学芸大学駅まで451m・祐天寺駅まで1111mで、どちらも2駅を日常的に使い分けられます。

一人暮らしを始めるとき、通勤・通学の路線は数年で変わることがあります。1つの駅にしか出られない場所を選ぶと、生活が変わったときに引っ越しそのものが必要になりますが、複数の駅に出られる町ならその必要が減ります。

複数駅が使える町を、実測距離で挙げると次のとおりです。

価格の動きも町ごとに違います。中央町2丁目は2021年から2026年までの5年間で+1.8%と、ほぼ横ばいのまま推移しました。同じ5年間で鷹番3丁目は+21.8%上昇しています。駅からの距離が近い町ほど値上がりが緩やかというわけではなく、町ごとに事情が分かれているのが実態です。

学芸大学駅まわりの「実際の成約価格」で見る1R・1K比較

以下の数字は、募集中の部屋に付けられた希望価格ではなく、実際に契約が成立した価格の平均です。SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトが表示するのは現在募集中の価格で、そこから交渉が入ることも、そもそも契約に至らないこともあります。契約が成立した記録だけを集めた数字は、実際に支払われた金額に近くなります。

学芸大学駅まわりの町・1Rと1Kの成約価格(駅から近い順)

同じ町の中で、この番地だけ価格が低い

町単位の平均より一段深く、番地ごとの1平方メートルあたりの契約価格(真ん中の値)まで分解すると、次の差が出ています。いずれも2022年以降に複数の建物で契約が成立している番地で、たまたま1棟だけが安いという状態ではありません。

学芸大学駅まで480mの中央町2丁目を例にすると、町の相場が1平方メートルあたり3,665円のところ、23番地では2,814円で契約が成立しています。同じ町の中で、同じ駅までの距離で、この差が付いているということです。

なぜこの番地だけ価格が低いのか、その理由はまだ特定できていません。 建物の築年数なのか、道路との位置関係なのか、区画の形なのか、現時点で断定できる根拠を持っていないため、もっともらしい説明を書くことはしません。理由の解明は、今後この一次データを掘り下げていく課題です。分かっているのは「番地の間に実際にこれだけの差がある」という事実だけで、部屋探しの判断材料としては、それだけでも十分に使えます。

視野を広げる:駅までの距離が伸びた先に、価格の段差がある

学芸大学駅から1,026mより離れた町には、駅の近くでは出てこない価格水準の部屋があります。目黒本町1丁目の1Rは65,400円、1Kは73,600円で契約が成立しており、駅から262mの鷹番2丁目と比べて明確な段差ができています。

この段差が生まれる背景には、部屋探しの仕組みそのものがあります。ポータルサイトの検索条件は「駅から徒歩5分」「10分」「15分」という刻みで区切られており、この刻みを1分でも超えた瞬間、多くの人の検索結果から物件が一斉に消えます。物件の中身は1分前と何も変わっていないのに、見てもらえる回数だけが急に減るので、貸す側は価格を下げて調整します。掘り出し物が偶然生まれるのではなく、検索の仕組みの区切り目に沿って構造的に生まれている、ということです。

この距離帯にも、町の相場より価格が低い番地があります。世田谷区下馬4丁目7番地は1平方メートルあたり2,708円で、町の相場3,270円より17.2%低い水準です(7件・2棟)。目黒区下目黒6丁目20番地は2,963円で、町の相場3,576円より17.1%低くなっています(6件・2棟)。世田谷区下馬3丁目24番地は3,078円で、町の相場3,527円より12.7%低い水準です(8件・3棟)。

距離を伸ばすと価格が下がるのは当たり前ですが、そこからさらに番地を選ぶと、下がり幅がもう一段大きくなります。「駅からの距離」と「番地」は別々に効く条件なので、両方を使ったほうが選択肢は広がります。

なお、祐天寺2丁目は祐天寺駅まで280mと、別の駅の目の前に位置しています。学芸大学駅からの距離だけを見て候補から外すと、こうした町を見落とすことになります。

この記事で使ったデータについて

掲載した価格は、実際に契約が成立した記録の平均値および中央値です。駅までの距離は、街区(番地)単位の位置情報から算出した道路距離です。番地単位の価格差については、対象エリアの記録が増えるたびに再集計しています。

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