学芸大学の1DK賃貸は「番地」で決まる｜実際の成約価格で見つけた割安な番地

学芸大学で1DKを探すとき、最初に見るべきものは何か

学芸大学駅から262mの鷹番2丁目は1DKの成約価格が102,700円、451mの五本木3丁目は85,300円です。町を替える前に「番地」を見てください。同じ町の中でも1㎡あたりの成約単価に1割以上の差があり、そこが探し始めるべき場所になります。

宅建士として断っておくと、ここで挙げる金額は募集中の物件に付いている希望価格ではありません。実際に契約が成立した価格(成約価格)の平均です。ポータルサイトに並ぶ数字は交渉の余地があり、その金額で決まるとは限りませんが、成約価格は「実際にいくらで決まったか」の記録です。

学芸大学駅から歩いて行ける範囲には、目黒区の鷹番・五本木・中央町・碑文谷・目黒本町・柿の木坂・平町、世田谷区の下馬・野沢といった町が並びます。1DKの成約価格は、目黒本町1丁目のように75,000円の町もあれば、碑文谷5丁目のように113,800円の町もあり、駅からの距離が近い町ほど高いという単純な並びにはなっていません。

学芸大学で1DKを借りるとき、エリアはどう違うのか

学芸大学駅の周囲は、駅から262mの鷹番2丁目・331mの鷹番3丁目という駅前に近い町から、451mの五本木3丁目・480mの中央町2丁目・578mの中央町1丁目・587mの鷹番1丁目という住宅地へ、短い距離で切り替わります。単身から二人暮らしの手前までを想定した1DKは、この切り替わりのどちら側を選ぶかで金額が変わります。

駅に最も近い鷹番2丁目の1DKは102,700円、鷹番3丁目は108,100円です。一方で、駅からの距離が延びる五本木3丁目は85,300円、中央町2丁目は97,200円、中央町1丁目は93,600円となります。

過去5年の値動きにも差があります。鷹番3丁目は2021年から2026年の5年間で21.8%上がっているのに対し、中央町2丁目は同じ5年間で1.8%の変動にとどまります。鷹番2丁目は11.5%、五本木3丁目は8.2%です。同じ駅の徒歩圏でも、値上がりの速さは町ごとに別々に動いています。

• 鷹番2丁目(学芸大学駅まで262m): 1DKの成約価格は102,700円。5年間で11.5%の上昇
• 鷹番3丁目(学芸大学駅まで331m): 1DKの成約価格は108,100円。5年間で21.8%の上昇
• 五本木3丁目(学芸大学駅まで451m): 1DKの成約価格は85,300円。5年間で8.2%の上昇
• 中央町2丁目(学芸大学駅まで480m): 1DKの成約価格は97,200円。5年間で1.8%の上昇

学芸大学の1DKで、現役大家として推せるところはどこか

学芸大学で1DKを選ぶ利点は、間取りを変えずに金額の選択肢が広く取れることです。駅から945mの碑文谷5丁目は113,800円、1089mの目黒本町1丁目は75,000円というように、同じ1DKでも町を替えるだけで幅があります。

これは、駅前から住宅地までの距離が短く、その分だけ違う性格の町が近くに並んでいるためです。1DKという条件を固定したまま、駅への近さを取るか金額を取るかを、住み替えの条件を崩さずに調整できます。

さらに、この選択肢の幅は町の中にもあります。同じ町の同じ間取りでも、番地が違えば1㎡あたりの成約単価は変わります。町の平均だけを見て「この町は無理だ」と判断すると、その町の中にある安い番地ごと候補から外れてしまいます。

学芸大学の「実際の成約価格」で見る1DKの比較

下の表に載せた町のうち、1DKの成約価格が最も低いのは目黒本町1丁目の75,000円、最も高いのは碑文谷5丁目の113,800円です。ここに載せた金額はすべて、募集時の希望価格ではなく実際に契約が成立した価格の平均です。

町ごとの1DK成約価格(学芸大学駅までの距離が近い順)

同じ町の中で、番地によってどれだけ違うのか

ここからが、町の平均では見えない部分です。実際に契約が成立した価格を1㎡あたりの単価に直し、番地ごとに集計すると、同じ町の中に町の平均より1割以上低い番地が実在します。数字は2022年以降に成立した契約を集計したものです。

注目してほしいのは、駅から262mの鷹番2丁目にも該当する番地がある点です。町の平均は4,012円/㎡ですが、5番地に限れば3,348円/㎡で、12件・5棟の成約から集計しています。駅から離れなくても、町の平均より低い場所は町の中に残っています。

なぜその番地だけ安いのか、その構造的な理由は現時点では特定できていません。建物の性格・道路との位置関係・築年数など、考えられる要因はいくつもありますが、裏付けが取れていない以上ここで理由を書くつもりはありません。事実として番地の間にこれだけの差があること、それだけを先にお伝えします。理由の掘り下げは今後の課題です。

視点を変える:学芸大学では「1DKは1Kより高い」が成り立たない町がある

間取りが広がれば金額も上がる、という前提は学芸大学の徒歩圏では常に成り立ちません。柿の木坂1丁目・柿の木坂2丁目・平町1丁目・東が丘1丁目では、1DKの成約価格が1Kの成約価格を下回っています。

1DKが希望でも、検索画面では1Kにも同時にチェックを入れる人が多く、その結果として1Kには単身の需要が集中します。一方で1DKは、単身の検索からも二人暮らしの検索からも外れやすい間取りです。ポータルサイトの検索条件が「1R・1K」「1LDK以上」という組み合わせで使われやすいことを考えると、1DKはその谷間に落ちやすい位置にあります。

同じことは、駅からの距離にも起きます。賃貸ポータルの検索条件は徒歩5分・10分・15分という刻みで用意されているため、その刻みを1分でも超えた物件は多くの人の検索結果から一斉に消えます。物件の質が落ちたわけではなく、見られる回数が減った結果として金額が下がる。これが、駅から離れた町に割安な物件が残る仕組みです。

学芸大学で1DKを探すなら、順番はこうです。まず町の平均で候補を絞り込みすぎないこと。次に、候補の町の中で上の表に挙げた番地が空いていないかを見ること。そして、1Kとの価格差が逆転している町も候補に入れること。この3つで、同じ予算のまま見える物件の数が変わります。

なお、番地ごとの物件のご紹介や個別のご相談を受け付ける窓口は現在準備中です。準備が整い次第、このサイトでお知らせします。それまでは、本記事の成約価格と番地のデータを、物件を見比べるときの手元の資料としてお使いください。