中目黒×賃貸3LDK、結論から
中目黒駅から徒歩20分圏に広がる町まで視野を広げると、3LDK(3LDK以上の間取り区分)の実際の成約価格には176,400円(世田谷区池尻1丁目)から815,700円(渋谷区東1丁目)まで、町によって大きな幅があります。同じ「中目黒」を最寄りとする町の中でも価格差が大きいという事実そのものが、駅名や町名だけで物件を絞り込む探し方の限界を示しています。
「中目黒 賃貸 3LDK」と検索する方の多くは、単身向けの物件が中心の中目黒エリアで、家族向けの部屋がどこにどれだけあるのかを知りたいはずです。宅建士として、このサイトでは実際に契約が成立した価格(成約価格)のデータをもとにお伝えします。SUUMOやHOME’Sで表示される家賃相場は、現在募集中の物件の希望価格であり、実際にいくらで契約が成立したかとは別の数字です。本記事の家賃データは、目黒区・渋谷区・世田谷区にまたがる66町の実際の成約価格をもとにしています。
対象エリアは、中目黒駅から徒歩20分圏に広がる53町と、祐天寺駅・学芸大学駅寄りに位置する13町(中目黒駅までの距離データがなく、参考として別掲)を合わせた66町です。
第4セクションでは、この66町すべての実際の成約価格(3LDK)を、中目黒駅までの距離が近い順に、5年間の価格推移・番地単位の割安データとあわせて掲載します。
現地住民の宅建士が教える、中目黒駅から徒歩20分圏の「実感しているエリア特性」
中目黒駅は東急東横線と東京メトロ日比谷線が乗り入れる駅で、周辺の複数の駅へ徒歩や1駅の移動でアクセスできる位置にあります。3LDKクラスの部屋を探す家族・カップル層にとって、この「複数駅を使い分けられる」という構造は、通勤先や子どもの通学先が変わっても住み替えずに対応しやすいという実利につながります。
恵比寿寄りのエリアでは、上目黒1丁目(中目黒駅まで313m)のように中目黒駅にごく近い町から、恵比寿駅寄りの恵比寿西1丁目(恵比寿駅まで443m)まで、性格の異なる町が並びます。代官山町・猿楽町のように家賃水準が高めの町がある一方で、中目黒2丁目のように水準が抑えられた町も同じエリアの中に含まれており、一帯を「高級エリア」とひとくくりにできない多様さがあります。
池尻大橋寄りのエリアでは、青葉台1丁目(中目黒駅まで640m)のように中目黒駅に近い町と、池尻1丁目(中目黒駅まで1,939m)のように中目黒駅からは距離があるものの世田谷区側の生活圏に位置する町が混在しています。目黒駅寄りのエリアでは、目黒1丁目(目黒駅まで755m)のように目黒駅に近く、JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線が使える町を含みます。祐天寺寄りのエリアでは、上目黒3丁目(中目黒駅まで465m)のような駅近の町から、学芸大学駅寄りの鷹番2丁目(学芸大学駅まで262m)のように中目黒駅の徒歩圏からは外れる町まで、南北に長く広がっています。
このように、3LDKという家族向けの間取りを探す場合、中目黒駅の駅近だけに絞らず、複数のエリア・複数駅を横断して見比べることで、選択肢の幅が大きく変わります。
現役大家が太鼓判!中目黒駅から徒歩20分圏の圧倒的に推せるポイント
「中目黒で3LDKを探すと家賃が高くて選択肢が少ない」というイメージを持つ方は多いですが、実際の成約価格を見ると、町によって水準は大きく異なり、利便性の割に価格が抑えられている町が複数存在します。3LDKは単身向け物件と違って供給の絶対数が少ない分、町単位ではなく番地単位まで見ないと本当の選択肢が見えてこないというのが、66町分のデータを見渡した実感です。
家賃相場の年次推移を見ると、多くの町で過去5年の間に成約価格が上昇していますが、上昇率は町によって大きく異なります。たとえば渋谷区猿楽町は2021年から2026年の5年間で+44.8%、目黒区東山2丁目は同期間で+65.5%という大きな伸びを示している一方、渋谷区神泉町は同期間で-6.4%、目黒区三田2丁目は-5.3%と下落した町もあります。この振れ幅の大きさは、エリア全体を一括りにした「相場」では見えず、町ごとのデータを個別に確認する必要があることを示しています。
さらに、66町のうち39町では「番地単位の掘り出し」データが確認できています。同じ町の中でも特定の番地の実際の契約価格(中央値)が、町全体の相場よりも1割から4割以上安いというケースが複数存在します。たとえば上目黒2丁目では、32番地の実際の契約価格(中央値)が2,345円/m²で、町の相場(4,150円/m²)より43.5%安いという事実があります(2022年以降の成約7件・2棟が対象)。なぜこの番地が安いのかという構造的な理由は現時点では特定できていませんが、こうした番地単位の価格差そのものが事実として存在するというデータは、町全体の平均的な相場情報だけでは決して見えてきません。第4セクションで、この番地単位のデータを含めて66町分すべてを紹介します。
中目黒駅から徒歩20分圏の「実際の成約価格」で見る家賃比較
3LDKの実際の成約価格は町によって176,400円から815,700円まで幅があり、中目黒駅からの距離が近いことと家賃水準の高さは必ずしも比例しません。SUUMOやHOME’S等のポータルサイトが表示するのは、現在募集中の物件の希望価格(交渉の余地があり、必ず成約するとは限らない数字)です。本記事の数値は、実際に契約が成立した価格の記録にもとづく実績値であり、この違いこそが本記事の情報の核です。
以下、中目黒駅までの距離が近い順に、3LDKの実際の成約価格・中目黒駅までの距離・過去5年間の価格推移・番地単位の掘り出しデータ(あるものだけ)を一覧にします。番地単位の割安幅は、いずれも「なぜ安いか」という構造的な理由をまだ特定できていない事実ベースの数値です。理由の掘り下げは今後の課題とし、ここでは「事実として番地間にこれだけの差がある」という点のみをお伝えします。
中目黒駅から徒歩20分圏の町(53町、距離が近い順)
| 町名 | 中目黒駅まで | 3LDKの実際の成約価格 | 5年間の価格推移 | 番地単位の掘り出し |
|---|---|---|---|---|
| 目黒区上目黒1丁目 | 313m | 386,600円 | +12.1% | データなし |
| 目黒区上目黒3丁目 | 465m | 345,000円 | +32.6% | 42番地:3,371円/m²(町相場4,619円/m²比 -27.0%、2022年以降成約16件・5棟) |
| 目黒区上目黒2丁目 | 481m | 219,200円 | +17.0% | 32番地:2,345円/m²(町相場4,150円/m²比 -43.5%、2022年以降成約7件・2棟) |
| 目黒区中目黒1丁目 | 501m | 291,500円 | +13.9% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区青葉台1丁目 | 640m | 669,500円 | +2.5% | 18番地:3,138円/m²(町相場4,072円/m²比 -23.0%、2022年以降成約11件・3棟) |
| 目黒区中目黒3丁目 | 720m | 319,200円 | -3.4%(2020年〜2025年の5年間) | 6番地:3,020円/m²(町相場3,665円/m²比 -17.6%、2022年以降成約15件・3棟) |
| 目黒区東山1丁目 | 815m | 335,800円 | +8.3% | 31番地:2,873円/m²(町相場4,000円/m²比 -28.2%、2022年以降成約5件・2棟) |
| 目黒区祐天寺1丁目 | 841m | 480,000円 | +19.8% | 8番地:3,262円/m²(町相場3,739円/m²比 -12.8%、2022年以降成約6件・2棟) |
| 渋谷区恵比寿南3丁目 | 808m | 490,100円 | +18.1% | 7番地:3,935円/m²(町相場5,146円/m²比 -23.5%、2022年以降成約5件・2棟) |
| 目黒区中目黒4丁目 | 1,041m | 289,300円 | +25.9% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区中目黒2丁目 | 880m | 225,000円 | +11.1% | データなし |
| 渋谷区猿楽町 | 941m | 752,900円 | +44.8% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区上目黒4丁目 | 958m | 255,300円 | +6.7% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区青葉台2丁目 | 1,022m | 720,800円 | +16.8% | 21番地:3,546円/m²(町相場4,276円/m²比 -17.1%、2022年以降成約8件・2棟) |
| 渋谷区代官山町 | 1,083m | 443,600円 | +20.5% | 2番地:3,617円/m²(町相場4,463円/m²比 -18.9%、2022年以降成約24件・2棟) |
| 渋谷区恵比寿西1丁目 | 981m | 674,500円 | +15.2% | 17番地:3,630円/m²(町相場5,092円/m²比 -28.7%、2022年以降成約7件・4棟) |
| 目黒区祐天寺2丁目 | 1,159m | 現時点では正確なデータを収集中 | +8.0% | データなし |
| 渋谷区鉢山町 | 1,171m | 362,700円 | +60.6%(2018年〜2026年の8年間) | データなし |
| 渋谷区恵比寿西2丁目 | 1,123m | 323,300円 | +25.6% | 16番地:3,945円/m²(町相場4,467円/m²比 -11.7%、2022年以降成約8件・3棟) |
| 目黒区上目黒5丁目 | 1,221m | 209,600円 | +15.7% | データなし |
| 目黒区中目黒5丁目 | 1,214m | 243,800円 | +3.0% | データなし |
| 目黒区青葉台3丁目 | 1,205m | 474,500円 | +20.6% | 14番地:3,000円/m²(町相場4,121円/m²比 -27.2%、2022年以降成約5件・2棟) |
| 目黒区東山2丁目 | 1,219m | 352,900円 | +65.5% | 1番地:3,143円/m²(町相場4,197円/m²比 -25.1%、2022年以降成約13件・3棟) |
| 渋谷区恵比寿南1丁目 | 1,271m | 290,000円 | +4.0% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区大橋1丁目 | 1,327m | 302,300円 | +15.8% | 1番地:3,454円/m²(町相場4,195円/m²比 -17.6%、2022年以降成約17件・3棟) |
| 渋谷区恵比寿南2丁目 | 1,313m | 525,800円 | +11.5% | 25番地:3,710円/m²(町相場4,411円/m²比 -15.9%、2022年以降成約15件・3棟) |
| 目黒区五本木1丁目 | 1,361m | 439,000円 | +16.9% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区東山3丁目 | 1,440m | 293,200円 | +15.1% | 1番地:3,376円/m²(町相場4,008円/m²比 -15.8%、2022年以降成約10件・4棟) |
| 渋谷区鶯谷町 | 1,408m | 392,500円 | +20.0% | 8番地:3,945円/m²(町相場4,531円/m²比 -12.9%、2022年以降成約9件・2棟) |
| 目黒区目黒2丁目 | 1,419m | 232,900円 | +25.9% | 10番地:2,998円/m²(町相場3,971円/m²比 -24.5%、2022年以降成約5件・2棟) |
| 渋谷区南平台町 | 1,468m | 628,500円 | +10.0%(2020年〜2025年の5年間) | データなし |
| 渋谷区東3丁目 | 1,496m | 318,800円 | +31.0% | 17番地:3,896円/m²(町相場5,792円/m²比 -32.7%、2022年以降成約8件・2棟) |
| 目黒区中町2丁目 | 1,510m | 217,900円 | +16.9% | 49番地:2,894円/m²(町相場3,591円/m²比 -19.4%、2022年以降成約5件・4棟) |
| 目黒区目黒4丁目 | 1,612m | 298,200円 | +17.0% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 目黒区目黒3丁目 | 1,558m | 281,100円 | +26.2% | データなし |
| 目黒区三田2丁目 | 1,602m | 466,700円 | -5.3% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 渋谷区桜丘町 | 1,627m | 252,600円 | +29.6% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 渋谷区恵比寿1丁目 | 1,660m | 455,300円 | +16.9% | データなし |
| 渋谷区東2丁目 | 1,683m | 280,000円 | +10.0% | 21番地:3,872円/m²(町相場4,313円/m²比 -10.2%、2022年以降成約6件・2棟) |
| 目黒区五本木2丁目 | 1,689m | 189,500円 | +14.0% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 渋谷区広尾1丁目 | 1,706m | 551,400円 | +9.9% | 1番地:3,677円/m²(町相場5,067円/m²比 -27.4%、2022年以降成約22件・8棟) |
| 目黒区目黒1丁目 | 1,674m | 328,600円 | +33.5% | 12番地:2,896円/m²(町相場4,394円/m²比 -34.1%、2022年以降成約13件・2棟) |
| 渋谷区恵比寿4丁目 | 1,723m | 483,300円 | +26.7% | 27番地:4,000円/m²(町相場4,950円/m²比 -19.2%、2022年以降成約9件・3棟) |
| 目黒区青葉台4丁目 | 1,672m | 282,400円 | +3.9% | 6番地:3,379円/m²(町相場4,315円/m²比 -21.7%、2022年以降成約8件・2棟) |
| 世田谷区下馬1丁目 | 1,738m | 286,100円 | +26.3% | 27番地:3,017円/m²(町相場3,731円/m²比 -19.2%、2022年以降成約19件・4棟) |
| 目黒区大橋2丁目 | 1,751m | 287,900円 | +24.5% | 8番地:3,268円/m²(町相場4,649円/m²比 -29.7%、2022年以降成約7件・2棟) |
| 渋谷区東1丁目 | 1,779m | 815,700円 | +49.2% | データなし |
| 渋谷区渋谷3丁目 | 1,799m | 416,300円 | +14.9% | 26番地:4,342円/m²(町相場4,985円/m²比 -12.9%、2022年以降成約7件・2棟) |
| 目黒区中町1丁目 | 1,825m | 211,500円 | +4.3% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 渋谷区神泉町 | 1,841m | 259,500円 | -6.4% | 10番地:3,482円/m²(町相場4,527円/m²比 -23.1%、2022年以降成約5件・3棟) |
| 目黒区三田1丁目 | 1,923m | 385,400円 | +0.9% | 2番地:3,465円/m²(町相場4,478円/m²比 -22.6%、2022年以降成約15件・4棟) |
| 世田谷区池尻1丁目 | 1,939m | 176,400円 | +12.0% | データなし |
| 世田谷区下馬5丁目 | 2,032m | 306,500円 | +26.2% | 9番地:2,410円/m²(町相場3,400円/m²比 -29.1%、2022年以降成約9件・2棟) |
代官山町・猿楽町・恵比寿西1丁目・渋谷区東1丁目のように成約価格が高額な町がある一方、中目黒2丁目(225,000円)や渋谷区東2丁目(280,000円)のように利便性の割に価格が抑えられている町もあります。
青葉台2丁目(720,800円)のように成約価格が高めの町がある一方、池尻1丁目(176,400円)は本記事の対象66町の中で最も価格が抑えられた町です。中目黒駅からの距離は1,939mとやや離れますが、そのぶん価格に反映されています。
目黒1丁目の12番地で34.1%という、66町中でも大きな割安幅が確認できています。目黒駅はJR山手線をはじめ複数路線が使える駅であり、中目黒駅からはやや距離があるものの、目黒駅側の生活導線を軸にする方には有力な選択肢です。
上目黒2丁目(481m)・上目黒3丁目(465m)は、中目黒駅からごく近い距離にありながら、番地単位で見ると町平均より2割台後半から4割以上安い番地が存在します。とくに上目黒2丁目32番地の-43.5%は、本記事で紹介する66町・39町分の番地データの中で最大の割安幅です。
祐天寺・学芸大学寄りエリア(13町、中目黒駅までの距離データなし)
以下の13町は、一次情報に中目黒駅までの距離が記録されておらず、祐天寺駅または学芸大学駅までの距離のみが確認できます。中目黒駅を軸にした検索では見つかりにくいエリアですが、祐天寺・学芸大学寄りの生活圏としてあわせて紹介します。
| 町名 | 祐天寺駅まで | 学芸大学駅まで | 3LDKの実際の成約価格 | 5年間の価格推移 | 番地単位の掘り出し |
|---|---|---|---|---|---|
| 下馬2丁目 | 1,578m | 1,766m | 244,500円 | +6.0% | データなし |
| 下馬3丁目 | 1,828m | 1,435m | 220,100円 | +19.7% | 24番地:3,078円/m²(町相場3,527円/m²比 -12.7%、2022年以降成約8件・3棟) |
| 下馬4丁目 | 1,285m | 1,232m | 250,900円 | +9.6% | 7番地:2,708円/m²(町相場3,270円/m²比 -17.2%、2022年以降成約7件・2棟) |
| 下馬6丁目 | 1,624m | 803m | 285,000円 | +30.9% | 4番地:3,045円/m²(町相場3,667円/m²比 -16.9%、2022年以降成約10件・4棟) |
| 中央町1丁目 | 1,256m | 578m | 232,600円 | +14.5% | 15番地:3,075円/m²(町相場3,632円/m²比 -15.3%、2022年以降成約22件・2棟) |
| 中央町2丁目 | 878m | 480m | 208,600円 | +1.8% | 23番地:2,814円/m²(町相場3,665円/m²比 -23.2%、2022年以降成約6件・3棟) |
| 五本木3丁目 | 1,111m | 451m | 222,500円 | +8.2% | 3番地:3,002円/m²(町相場3,500円/m²比 -14.2%、2022年以降成約6件・2棟) |
| 目黒本町1丁目 | 1,565m | 1,089m | 209,500円 | +28.4% | データなし |
| 目黒本町2丁目 | 1,716m | 954m | 259,600円 | +20.9% | 22番地:2,701円/m²(町相場4,042円/m²比 -33.2%、2022年以降成約11件・5棟) |
| 碑文谷6丁目 | 1,710m | 684m | 216,600円 | +14.4% | データなし |
| 鷹番1丁目 | 1,558m | 587m | 259,300円 | +26.6% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 鷹番2丁目 | 1,213m | 262m | 251,900円 | +11.5% | 成約が1棟に集中しており対象外 |
| 鷹番3丁目 | 1,300m | 331m | 216,200円 | +21.8% | 4番地:3,488円/m²(町相場4,007円/m²比 -13.0%、2022年以降成約11件・3棟) |
このエリアは学芸大学駅から徒歩数分の町(鷹番2丁目262m・鷹番3丁目331m・中央町2丁目480m・五本木3丁目451m)が多く、成約価格も20万円台前半に収まる町が目立ちます。目黒本町2丁目の22番地は町相場より33.2%安く、下馬3丁目・下馬4丁目・下馬6丁目・中央町1丁目・鷹番3丁目など、番地単位のデータが確認できる町も複数あります。
少し視点を変えて、中目黒 賃貸3LDKをより広い視野で見る
中目黒駅を起点に「3LDK」で検索する方の多くは、駅からの距離を無意識に絞り込みの条件にしています。しかし多くの賃貸ポータルサイトの検索フィルターは「徒歩5分」「10分」「15分」という刻みで区切られており、不動産の表示に関する公正競争規約の基準(80m/分換算)にあてはめると、徒歩15分はおよそ1.2kmに相当します。この刻みの外側、つまり中目黒駅から1.2kmを超えるエリアは、駅名だけで検索する多くの読者の検索結果から外れやすく、需要が絞られることで価格が抑えられる傾向が見られます。
実際に、本記事で紹介した66町のうち中目黒駅まで1.2kmを超える町を見ると、池尻1丁目(1,939m、176,400円)・中町1丁目(1,825m、211,500円)・中町2丁目(1,510m、217,900円)・下馬5丁目(2,032m、306,500円)・五本木2丁目(1,689m、189,500円)のように、価格が抑えられた町が複数含まれています。さらに、前のセクションで紹介した学芸大学駅寄りの13町は、そもそも一次情報に中目黒駅までの距離自体が記録されていません。中目黒駅を軸にした検索では最初から候補に上がらないという意味で、この13町は文字どおり検索の外側にあるエリアといえます。
間取りの視点でも、少し広げて見る価値があります。上目黒2丁目(3LDK:219,200円)や祐天寺1丁目(3LDK:480,000円)のように、一次情報には3DKの成約価格も記録されている町があります。上目黒2丁目の3DKは185,000円、祐天寺1丁目の3DKは200,000円で、いずれも3LDKより価格が抑えられています。部屋数を1つ減らす選択肢まで視野に入れることで、同じ町の中でもさらに選択肢が広がります。
町・丁目という単位だけでなく、番地という単位まで掘り下げると、駅から近い町の中にも価格が抑えられた番地が見つかります。第4セクションで紹介した39町分の番地単位データは、その具体例です。なぜその番地が安いのかという理由は、現時点ではまだ特定できていません。今後、この構造的な理由についても掘り下げていく予定です。
本記事の家賃データ・番地単位の成約価格は、実際に契約が成立した価格の記録にもとづいています。個別の物件探しに関するご相談窓口は現在準備中です。
